Wel of geen pachtovereenkomst

Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (ECLI:NL:GHARL:2016:5621) heeft geoordeeld dat de door partijen gemaakte afspraken niet leiden tot een pachtovereenkomst, omdat er geen sprake was van bedrijfsmatige landbouw. Bedrijfsmatige uitoefening van landbouw is een voorwaarde voor pacht.

Vergoeding voor gebruik

Y gebruikt een hoeve (boerderij) van X om paarden te fokken. Voor het gebruik van deze hoeve betaalt Y aan X een vergoeding. In financiële zin leverde het paardenfokken weinig op en niet is gebleken dat dit wel de bedoeling was. Y verdient zijn geld met (bijna fulltime) werkzaamheden elders.

De vraag is of het paarden fokken met een economisch oogmerk van meer dan ondergeschikte betekenis is, dan wel of het bedrijf van Y voldoet aan de vereisten van landbouwkundige exploitatie.

Oordeel van het gerechtshof

Het gerechtshof overwoog dat:

  • uit de feiten en omstandigheden volgt dat van landbouwkundige exploitatie van de hoeve geen sprake was.
  • uit de afspraken over het gebruik van de hoeve geen pachtovereenkomst kan volgen.

Uit deze uitspraak blijkt maar weer dat het bij de beoordeling of het gaat om pacht belangrijk is of aan de vereiste bedrijfsmatige landbouw is voldaan en dat de rechter dat beoordeelt aan de hand van de concrete omstandigheden van het geval.

Geen pachtovereenkomst

Aanvankelijk leek deze zaak te gaan om een pachtovereenkomst. Er werd immers een onroerende zaak in gebruik gegeven, voor dit gebruik werd betaald en een paardenfokkerij valt te kwalificeren als agrarische activiteit. Omdat er echter geen serieus bedrijf werd geëxploiteerd, overwoog het gerechtshof dat er geen sprake was van bedrijfsmatige landbouw en dus geen pacht. Dat laatste is in het voordeel van X omdat de rechtspositie van pachters op grond van de wet beter wordt beschermd dan van huurders en de opbrengst van huur dikwijls hoger is dat van pacht.

– met dank aan mr. J.J. Dijkman –

Pacht of huur?

Ten onrechte wordt in de praktijk vaak gedacht dat er een huurovereenkomst is gesloten terwijl het in feite een pachtovereenkomst betreft. Voor partijen, en dan met name voor de verhuurder, kan het vergaande consequenties hebben als achteraf de huurovereenkomst een pachtovereenkomst blijkt te zijn.

In beginsel geldt dat wanneer een huurovereenkomst aan alle voorwaarden van pacht voldoet, het wettelijke regime van pacht van toepassing is. Het maakt niet uit dat partijen hun overeenkomst een huurovereenkomst noemen en ook daadwerkelijk hebben bedoeld een huurovereenkomst te sluiten. Als de rechten en plichten die partijen hebben vastgelegd overeenkomen met de definitie van pacht, dan is er sprake van een pachtovereenkomst en is de wettelijke regeling van pacht van toepassing.

Pacht

Uit artikel 7:311 Burgerlijk Wetboek (BW) volgt dat er sprake van een pachtovereenkomst is als:

  1. Het gaat om een onroerende zaak (bijvoorbeeld een boerderij en/of landerijen)
  2. die wordt gebruikt voor bedrijfsmatige landbouw; en
  3. dat voor dit gebruik een (geldelijke) tegenprestatie wordt geleverd.

Het wezenlijke verschil tussen pacht en huur zit hem in het in gebruik verstrekken. Bij pacht gaat het altijd om in gebruik verstrekken ten behoeve van bedrijfsmatige landbouw. Voor een nadere uiteenzetting of er sprake is van bedrijfsmatige landbouw verwijs ik naar dit artikel op onze website.

De wettelijke regeling van pacht laat zich met name voelen wanneer een huurovereenkomst die pacht blijkt te zijn, wordt opgezegd.

De grondkamer moet namelijk een pachtovereenkomst eerst goedkeuren (artikel 7:321 BW).

Goedkeuring grondkamer

Zolang de pachtovereenkomst niet is goedgekeurd door de grondkamer, bepaalt artikel 7:322 BW dat de verpachter geen rechtsvordering tot betaling kan instellen uit hoofde van de overeenkomst en geldt de overeenkomst voor onbepaalde duur, zonder dat zij door een van de partijen kan worden opgezegd.

Als partijen zijn uitgegaan van een huurovereenkomst in plaats van een pachtovereenkomst, is natuurlijk niet om goedkeuring gevraagd. Weliswaar kan achteraf alsnog om goedkeuring verzocht worden , maar de pachter zal hier niet zonder meer aan meewerken. Hij kan ook nog aanvoeren dat het in dat geval reguliere pacht van onbepaalde tijd betreft.

De grondkamer kan bovendien bepalen dat de wettelijke duur van de pachtovereenkomst pas gaat lopen aan het begin van het nieuwe pachtjaar na inzending. Vervolgens is opzegging door de verpachter niet eerder mogelijk dan tegen het einde van de wettelijke duur (art. 7:367 BW).

Kortom: de verhuurder wordt verpachter, zit voor langere tijd vast aan een pachter en kan deze pachtovereenkomst niet zomaar opzeggen of laten eindigen, omdat de wettelijke regels van pacht hier zeer strikte regels voor hanteren.

Praktijkvoorbeeld

Dat de regels omtrent pacht strikt worden toegepast blijkt onder meer uit de rechtspraak van de voorzieningenrechter van de Rechtbank Oost-Brabant in 2014 (ECLI:NL:RBOBR:2014:1544).

De gemeente Haaren verhuurde aan een paardenfokkerij een stuk restgrond, voor de duur van 12 maanden tegen een huurprijs van ca. € 1.500,- per maand.

Partijen noemden de overeenkomst een huurovereenkomst en hadden bij het aangaan van de huurovereenkomst verklaard dat het de bedoeling was om daadwerkelijk een huurovereenkomst aan te gaan.

Tegen het einde van de huurtermijn zegde de Gemeente de huurovereenkomst op. De paardenfokkerij accepteerde deze opzegging echter niet en bleef zitten, waarna de Gemeente in kort geding ontruiming vorderde.

De rechtbank bepaalde echter dat het ging om onroerende zaak, bedrijfsmatige landbouw (paardenfokkerij) en om een tegenprestatie, dus dat er sprake was van een pachtovereenkomst, en wees de ontruiming af.

De rechtbank overwoog onder meer dat het niet gaat om de benaming die partijen aan hun rechtsverhouding hebben gegeven (in dit geval: “huurovereenkomst”) maar om de inhoud van de overeengekomen rechten en verplichtingen.

De gemeente Haaren is dus ongewenst voor langere tijd verbonden aan de paardenfokkerij.

Wel of geen pacht?

Pacht en de pachtwetgeving kan niet worden vermeden door de overeenkomst huur te benoemen. Wat pacht is, bepaalt de wet. Men doet er verstandig aan om voor het sluiten van een huurovereenkomst na te gaan of er sprake is van pacht en of het verhuurde niet voor bedrijfsmatige landbouw wordt gebruikt.

– met dank aan mr. J.J. Dijkman –

Pacht: bedrijfsmatige landbouw

Artikel 7:311 BW bepaalt dat pacht de overeenkomst is waarbij de ene partij, de verpachter, zich verbindt aan de andere partij, de pachter, een onroerende zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken ter uitoefening van de landbouw en de pachter zich verbindt tot een tegenprestatie.

Er is dus sprake van pacht als aan de volgende drie criteria is voldaan:

  1. Het gaat om een onroerende zaak (bijvoorbeeld een boerderij en/of landerijen)
  2. die wordt gebruikt voor bedrijfsmatige landbouw; en
  3. dat voor dit gebruik een (geldelijke) tegenprestatie wordt voldaan.

Als eenmaal vaststaat dat er sprake is van pacht, is de pachtwetgeving van toepassing. Onder pachtwetgeving geniet de pachter in de meeste gevallen een vergaande bescherming. Deze bescherming houdt onder meer in dat de verpachter zijn onroerende zaak zeer moeilijk vrij kan krijgen van pacht door de pachtovereenkomst te beëindigen.

Een verpachter kan er echter belang bij hebben om zijn onroerende zaak vrij van pacht te krijgen, bijvoorbeeld om deze makkelijker te kunnen verkopen. Een van de weinige mogelijkheden voor de verpachter om alsnog tot een beëindiging van de pacht te komen is door aan te tonen dat er geen sprake (meer) is van bedrijfsmatige landbouw.

Bedrijfsmatige landbouw

Er is sprake van bedrijfsmatige landbouw bij een complex van economische activiteiten, gericht op winst door uitoefening van de landbouw. Uit de rechtspraak volgt dat bij de beoordeling daarvan in het bijzonder van belang is:

  1. de omvang van het bedrijf en de onderlinge samenhang tussen de diverse bedrijfsactiviteiten;
  2. de vraag of de voor toekomstige winstkansen noodzakelijke investeringen plaatsvinden;
  3. het redelijkerwijs te verwachten ondernemingsrendement;
  4. de vraag of de gebruiker een hoofdfunctie buiten de landbouw heeft.

De voorgaande punten moeten onderlinge samenhang worden gezien en met inachtneming van de overige omstandigheden van het geval.

Rechtspraak

Uit verreweg de meeste rechtspraak volgt dat al snel wordt aangenomen dat er sprake is van bedrijfsmatige landbouw. Zelfs als er sprake is van een zeer  kleinschalig landbouwbedrijf met zeer beperkte investeringen, of dat het bedrijf een hoofdfunctie buiten de landbouw heeft, is in de rechtspraak bepaald dat het toch ging om bedrijfsmatige landbouw.

Uit de rechtspraak volgen echter ook gevallen waarin werd bepaald dat bij blijvende verliesgevende exploitatie geen sprake meer is van bedrijfsmatige landbouw en dus geen pacht, waarna de pacht werd beëindigd en de (ex-)pachter de grond moest ontruimen.

 

– met dank aan mr. J.J. Dijman

Akkoord over nieuw pachtsysteem

SWDV Advocaten organiseerde donderdag 9 april 2015 een informatiebijeenkomst over pachtrecht, geleid door prof. Willem Bruil, professor agrarisch recht aan de Rijksuniversiteit Groningen en directeur van het Instituut voor Agrarisch Recht (IAR).

Prof. Bruil besprak onder meer de risico’s die spelen bij kortlopende huurovereenkomsten (pachtovereenkomsten) voor agrarische gronden en de belangrijkste redenen voor het ontstaan van geschillen hierover. Ook ging hij in op de komende nieuwe pachtwetgeving en het akkoord wat organisaties van pachters en verpachters hebben gesloten over een nieuw pachtsysteem. In Bloembollenvisie verscheen dit artikel over de pachtbijeenkomst.

Verpanding van veilingtegoeden rechtsgeldig?

Het Gerechtshof Den Haag heeft bij arrest van 3 juni 2014 (JOR 2014/221) geoordeeld dat het pandrecht van de Rabobank op de vorderingen op Flora Holland (een coöperatie) tot aflossing ledenlening en uitbetaling participatiereserve van een gefailleerd lid rechtsgeldig is gevestigd.

Bank claimt pandrecht op ledenlening en participatiereserve

SubRosa B.V. teelt sierbomen en sierstruiken en is lid van de coöperatie Flora Holland. Deze leden verhandelen producten via Flora Holland. Bloemen, planten etc. van de leden worden door Flora Holland geveild bij afslag. Als lid van de coöperatie verkrijgt SubRosa vermogen in Flora Holland, een Participatiereserve (jaarlijks vast te stellen winstbedrag op aparte rekening). Ook bouwt zij als lid een Ledenlening op (jaarlijks vast te stellen aandeel in de verkopen van Flora Holland). De financiering van SubRosa loopt bij de Rabobank. SubRosa heeft haar vorderingen (waaronder die op Flora Holland) aan Rabobank verpand. SubRosa gaat op 1 april 2008 failliet. Rabobank claimt pandrecht op de ledenlening en de participatiereserve. De curator betwist het pandrecht.

Vordering curator

Artikel 35 lid 2 Faillissementswet bepaalt dat Rabobank het pandrecht niet kan inroepen als het is gevestigd op goederen (in dit geval vorderingen) die SubRosa pas in de toekomst (na haar faillissement) verkrijgt. De curator vordert een verklaring voor recht dat de tegoeden bij Flora Holland niet rechtsgeldig verpand zijn aan Rabobank en dat Rabobank moet meewerken aan uitbetaling door Flora Holland aan de boedel. De Rabobank betwist de vorderingen. Zijn de ledenlening en participatiereserve toekomstige vorderingen, ontstaan na datum faillissement?

Vonnis rechtbank: Geen pandrecht voor Rabobank

De rechtbank Den Haag oordeelt bij vonnis van 16 mei 2012 dat de grondslag van de aanspraken van SubRosa op aflossing van ledenlening en uitbetaling saldo participatiereserve een rechtsverhouding is die bestond op datum faillissement. Dit volgt uit de statuten van Flora Holland. Dit is nog onvoldoende voor de conclusie dat er sprake is van een bestaande – en dus niet toekomstige – vordering (bijvoorbeeld onder opschortende voorwaarde). Dat hangt af van de in de statuten geregelde wijze van aflossing (ledenlening) en betaalbaarstelling (participatiereserve). De verbintenis tot betaalbaarstelling ontstaat (samengevat) na beëindiging van het lidmaatschap (in casu door faillissement SubRosa), een besluit van het bestuur of de algemene ledenvergadering van Flora Holland. Volgens de rechtbank betreft het toekomstige vorderingen omdat per datum faillissement geen van de hiervoor genoemde besluiten tot aflossing of betaalbaarstelling zijn genomen. Geen pandrecht voor Rabobank dus. Rabobank gaat in hoger beroep.

Hof oordeelt: bestaande vorderingen, onder opschortende voorwaarden/tijdsbepalingen

Het Hof oordeelt dat de aanspraken van SubRosa op de ledenlening en participatiereserve te kwalificeren zijn als ten tijde van de faillietverklaring bestaande vorderingen, onder opschortende voorwaarden of tijdsbepalingen. Dat een vordering wegens een opschortende voorwaarde of tijdbepaling nog niet opeisbaar is, impliceert niet dat het om een toekomstige vordering gaat. Dergelijke vorderingen kunnen worden overgedragen en verpand. Door artikel 35 lid 2 Faillissementswet wordt de werking van de verpanding van dergelijke vorderingen vanwege de omstandigheid dat zij ten tijde van de faillietverklaring nog niet opeisbaar zijn niet beperkt. De vordering van de curator wordt alsnog afgewezen.

Heeft u een vraag over verpanding, toekomstige vorderingen, banken of faillissementen, bel of mail Sebastiaan van Leeuwen.

Kwekersrechthouder is niet verplicht een licentie te geven

Een kwekersrechthouder is niet verplicht om aan een teler die een licentie wenst en die bereid is zich te houden aan de voorwaarden, een licentie te verstrekken, ondanks het feit dat hij aan andere telers wel een licentie heeft verstrekt. In een recente uitspraak van de rechtbank Den Haag is dit bevestigd.

Kwekersrecht: wettelijk monopolie voor bepaalde tijd

Het kwekersrecht behoort tot het zogenoemde “intellectuele eigendom”. Intellectueel eigendom wordt door de wet beschermd. Door deze bescherming verkrijgt de “eigenaar” een wettelijk monopolie hierop. In een markteconomie wordt juist getracht om monopolies tegen te gaan omdat die marktwerking beperken. Een beperkte marktwerking leidt doorgaans tot (te) hoge prijzen voor de consument en minder productinnovatie.

Er zijn ook situaties denkbaar waarin een monopolie juist in positieve zin kan bijdragen aan productinnovatie, met name in situaties waarin productinnovatie kostbaar is. De investering in productinnovatie is aantrekkelijk als het resultaat van de innovatie wettelijk wordt beschermd voor de periode waarin de gemaakte kosten voor de innovatie terug te verdienen. Om die reden kan op nieuwe plantenrassen kwekersrecht worden aangevraagd.

Gedurende de looptijd van dat kwekersrecht kan de kwekersrechthouder het zonder zijn toestemming vermeerderen van planten van het beschermde ras tegengaan. Met dit monopolie kan de kwekersrechthouder zijn investering terugverdienen door concurrentie op de prijs te beperken en een betere prijs te vragen voor zijn product. Wanneer de investering is terugverdiend, moet de marktwerking worden hersteld zodat ook de prijs weer onderdeel kan zijn van de concurrentiestrijd. Bij een monopolist zal er geen prikkel bestaan om vanaf dat moment de prijs te verlagen, immers waarom zou men vrijwillig genoegen nemen met een lagere marge? Om die reden is het wettelijk monopolie van beperkte duur.

Kwekersrecht op gespannen voet met mededingingsrecht

Door (gezonde) concurrentie te stimuleren en beperken van concurrentie te vermijden wordt voorkomen dat de markteconomie wordt verstoord. Op grond van het mededingingsrecht zijn afspraken tussen concurrenten of tussen leverancier en afnemers, die als gevolg hebben dat niet wordt geconcurreerd op prijs niet toegestaan. Dit kan ook gelden voor het op oneigenlijke gronden of weigeren te leveren aan een bepaalde afnemer anders dan tegen afwijkende (lees: zeer ongunstige) voorwaarden.

Een houder van kwekersrecht kan ervoor kiezen om het nieuwe ras zelf te telen, maar hij kan er ook voor kiezen om andere telers toestemming te geven zijn plantenras te vermeerderen. Voor deze toestemming, die “licentie” wordt genoemd, zal de houder van het kwekersrecht een vergoeding vragen. Een kwekersrechthouder kan behalve een vergoeding ook (nog) andere voorwaarden verbinden aan zijn toestemming, zoals toestemming voor een bepaalde maximale omvang van de vermeerdering. Door een dergelijke afspraak ontstaat er geen overproductie wat dumpprijzen voorkomt. Een kwekersrechthouder kan ook een geselecteerde groep van telers (exclusief) toestemming geven het plantenras te vermeerderen. Een dergelijke groep kan een telers- of kwekersvereniging zijn. Dit soort groepen zijn juridisch dikwijls georganiseerd als een coöperatie. Een kwekersrechthouder mag dan een licentie weigeren aan telers die niet lid zijn van deze groep.

Kwekersrechthouder hoeft niet aan iedere teler een licentie te geven

Er wordt nog wel eens gedacht dat een kwekersrechthouder gehouden is om aan elke teler die een licentie wenst en die bereid is zich te houden aan de voorwaarden, een licentie te verstrekken omdat ook aan andere telers een licentie wordt verstrekt. Dat is niet juist. Dit is recentelijk weer bevestigd in een uitspraak van de Rechtbank Den Haag waarin de kwekersrechthouder wel een licentie verstrekte aan een “pool” van telers, maar niet aan de eisende partij in deze procedure. De eiser beriep zich erop dat de kwekersrechthouder ten onrechte misbruik zou maken van zijn kwekersrechtmonopolie door aan de eiser geen licentie te verlenen. De Rechtbank Den Haag overwoog hierover:

“(Eiser) wil kennelijk aanvoeren dat (kwekersrechthouder) wel toestemming geeft aan de groep van telers in de pools maar niet aan (eiser) en dat daardoor in beginsel de mededinging ontoelaatbaar wordt beperkt. Dit standpunt gaat niet op omdat het vaste rechtspraak is dat het alleenrecht van het uitoefenen van voorbehouden handelingen deel uitmaakt van de voorrechten van de houder van een intellectueel eigendomsrecht, zodat een weigering om een licentie te verlenen, ook al gaat zij uit van een onderneming met een machtspositie, op zichzelf geen misbruik van die machtspositie kan opleveren.”

Anders gezegd: de kwekersrechthouder mag voorwaarden stellen aan het verstrekken van een licentie, ook al mogen die voorwaarden onredelijk lijken of niet goed uitpakken voor een teler. De kwekersrechthouder mag weigeren om aan een bepaalde teler een licentie te verstrekken zonder dat dit (enkel) om die reden misbruik oplevert van de machtspositie die bij wet aan kwekersrechthouder is toebedeeld.

Afspraken in strijd met anti-kartelwetgeving?

Telers die zich verenigen ter zake de exclusieve teelt van een (beschermd) plantenras, moeten voorzichtig zijn wanneer zij onderling afspraken maken die ten doel hebben een betere prijs voor hun producten te bewerkstelligen (bijvoorbeeld door het aanbod te beperken). Deze afspraken kunnen in strijd zijn met de antikartelwetgeving. De boetes daarop zijn fors en kunnen oplopen tot 10% van uw omzet. Indien u niet zeker weet of u onderling bepaalde afspraken mag maken, leg deze dan voor aan ons team Agri&Bulbs. Wij geven u een helder advies.


Rechtbank Den Haag van 2 april 2014,