Categorie: Vastgoed

Martijn Langhout heeft ruime ervaring in het civiele vastgoedrecht, waaronder het huurrecht. In dit blog deelt hij welke uitspraken hem opvallen en waarom.

Recht van erfpacht voor bepaalde duur (december 2018)

Bij de koop van een erfpachtrecht is het belangrijk goed te letten op de contractsduur; bepaalde tijd of voortdurend? In deze zaak wordt een recreatiewoning verkocht. De grond waarop de woning staat, is in erfpacht uitgegeven. Het betreft een recht van erfpacht voor bepaalde duur, eindigend in 2020. Na het sluiten van de koopovereenkomst (maar voor de levering) blijkt dat de eigenaar van de grond niet wil meewerken aan verlenging van het erfpachtrecht. Het door de koper gedane beroep op dwaling wordt in kort geding (dus voorlopig oordeel) gepasseerd, omdat het voor partijen bij het sluiten van de overeenkomst duidelijk was dat er nog onzekerheid was met betrekking tot een verlenging van het recht van erfpacht. De rechter oordeelt dat koper moet meewerken aan levering. Realiseer je als koper dus wat je precies koopt, en laat je bij twijfel goed informeren.

De rechtbank Limburg heeft op 14 november 2018 geoordeeld over een burengeschil over een naast de erfgrens (dus op grond van de buurman) geplaatste coniferenhaag. Tussen partijen was al eerder geprocedeerd over de haag. In die procedure was vastgesteld dat er sprake was van verjaring, waardoor de buurman (eiser in deze nieuwe procedure) de grond niet meer kon terugvorderen (hij was de eigendom van de grond verloren). Nu vordert eiser – met verwijzing naar een belangrijke uitspraak van de Hoge Raad uit 2017 – schadevergoeding van zijn buurman (wegens onrechtmatig handelen) omdat deze de strook grond in bezit heeft genomen en gehouden terwijl hij wist dat zijn buurman daarvan eigenaar was. De rechtbank oordeelt dat de inbezitneming van de grond (in 1992/93) niet te goeder trouw is geweest (gedaagde moet hebben geweten dat hij de haag op de verkeerde plek neerzette) en dat gedaagde onrechtmatig jegens eiser heeft gehandeld. Er volgt (schadevergoeding in natura) een veroordeling tot teruglevering van de grond (die dus reeds door verjaring was verkregen). De rechtspraak op dit punt is nog in ontwikkeling, maar deze uitspraak zal ongetwijfeld meer partijen aanzetten tot het terugvorderen van door verjaring verloren grond.

Beroep door derde op huurbescherming na overlijden huurder (oktober 2018)

Als verhuurder (van woonruimte) kun je te maken krijgen met een huurder die komt te overlijden. In een uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 31 oktober 2018  wordt door een derde (die met de overleden huurder een duurzaam gemeenschappelijke huishouding heeft gehad) een beroep gedaan op huurbescherming. De kantonrechter toetst aan de limitatief in artikel 7:268 lid 2 en 3 BW opgenomen voorwaarden en wijst de vordering af; wel een duurzaam gemeenschappelijke huishouding, maar onvoldoende waarborg voor een behoorlijke nakoming van de huur (de hoofdverplichting van een huurder) en verder onvoldoende zeker dat eiseres ooit een huisvestingsvergunning zal verkrijgen.

Onrechtmatig handelen makelaar (juli 2018)

De Hoge Raad heeft op 13 juli 2018 geoordeeld over de vraag of een NVM-makelaar onrechtmatig handelt jegens een koper van een woning door een (onjuiste) vermelding van een woonoppervlakte in een verkoopbrochure, want niet gemeten volgens de verplichte Meetinstructie (welke meetinstructie strekt ter bescherming van de belangen van aspirant-kopers). De Hoge Raad bekrachtigt de uitspraak van het gerechtshof dat makelaar onrechtmatig jegens de koper heeft gehandeld. Het gerechtshof had de schade overigens lager vastgesteld (geschat) dan was gevorderd (woonoppervlakte is niet de enige factor waarmee rekening dient te worden gehouden bij bepalen van de waarde van een woning).

Huuropzegging (januari 2018)

Mijn oog viel op een uitspraak van het gerechtshof Den Bosch van 2 januari 2018. Het betrof een huurzaak waarin, kort gezegd, huurster van bedrijfsruimte zo’n 2 tot 10 dagen te laat de opzeggingsbrief aan verhuurders had overhandigd. Te laat dus, zou je zeggen. Het gerechtshof schiet huurster echter te hulp; naar het oordeel van het gerechtshof is sprake van een zo minimale overschrijding dat daarbij het belang van verhuurders bij het hebben van voldoende tijd om een nieuwe huurder te vinden niet of slechts in zeer beperkte mate is geschaad. Ofwel, huurster komt weg met haar te late huuropzegging. Is dat terecht? Naar mijn mening in dit geval niet. Als huurder zou ik er zeker niet op gokken dat een termijnoverschrijding in zo een geval verschoonbaar is.

Wet verbetering Vereniging van Eigenaars (VvE) (december 2017)

Ons kantoor schreef eerder dit jaar (zie onderstaande link) al over de Wet verbetering vereniging van eigenaars. De wet treedt op 1 januari 2018 in werking. Belangrijkste punten die de wet regelt zijn:

• VvE’s zijn vanaf 1 januari 2018 verplicht om jaarlijks een minimumbedrag te reserveren voor onderhoud en herstel van het gebouw (er is een overgangsregeling);
• Het wordt voor VvE’s mogelijk om een geldlening aan te gaan. Een schuld uit zo een lening is deelbaar (waardoor een VvE-lid niet hoofdelijk aansprakelijk is voor het leningsbedrag).

Tijdelijke huur woonruimte: wel voldoen aan geldende voorwaarden (september 2017)

Tijdelijke huur van woonruimte is sinds enige tijd, onder omstandigheden, mogelijk. Let er alleen wel op dat aan de geldende voorwaarden wordt voldaan. In deze uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland d.d. 20 september 2017 ging het voor de verhuurder alsnog verkeerd doordat de verhuurder de huurder niet tijdig vóór afloop van de huur had geïnformeerd dat de huurovereenkomst op de afgesproken datum zou eindigen. Er is daardoor mogelijk alsnog (het was ‘slechts’ een kort geding, waarin voor bewijslevering geen plaats was) een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd ontstaan, met huurbescherming voor de huurder. Juist dit had de verhuurder beoogd te voorkomen.

Verjaring: ondubbelzinnig bezit gedurende een bepaalde periode (augustus 2017)

Met enige regelmaat ontstaan er geschillen (tussen buren) waarbij één partij stelt door verjaring eigenaar te zijn geworden van een strook(je) grond van een naastgelegen perceel. Er zijn door rechters al veel uitspraken over dit soort zaken gewezen. De feitelijke situatie ter plaatse speelt vaak een belangrijke rol bij de beantwoording van de vraag of aan de vereisten voor een geslaagd beroep op verjaring – er moet sprake zijn van ondubbelzinnig bezit gedurende een bepaalde periode – is voldaan. Zie onder meer deze uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarbij het beroep op verjaring werd afgewezen. Door het enkele  snoeien van een haag door de buurman behoefde de eigenaar van de grond zich niet te realiseren dat hij door stil te zitten de eigendom van de grond zou verliezen (geen bezitsdaad).  Gelet op de stellingen van partijen naar mijn mening een juiste uitspraak. Had eisende partij zijn/haar stellingen beter kunnen onderbouwen (bewijs is in dit soort zaken niet altijd aanwezig) dan had de uitkomst echter ook zo maar anders uit kunnen pakken.

(Onder)verhuur via Airbnb (mei 2017)

Steeds vaker wordt woonruimte (onder)verhuurd via Airbnb. Daarover wordt ook steeds vaker geprocedeerd. In deze zaak (uitspraak van het Hof Den Haag d.d. 9 mei 2017) vorderde een verhuurder ontbinding van de huur en ontruiming van het gehuurde vanwege regelmatige (onbevoegde) onderverhuur via Airbnb. De rechter (eerste aanleg en hoger beroep) stelt vast dat er sprake is van een tekortkoming door de huurster. Gevorderde ontbinding en ontruiming wordt (in dit geval) afgewezen vanwege (met name) de persoonlijke omstandigheden van de huurster. Vervolgens wordt huurster, op verzoek van verhuurster, wel veroordeeld tot winstafdracht. Hoewel onbevoegde onderverhuur naar mijn mening (anders dan in deze zaak) vaak zal leiden tot ontbinding en ontruiming (tenzij…), is het voor verhuurders goed om te weten dat schadevergoeding in de vorm van winstafdracht ook gevorderd kan worden.

Sloten vervangen als de huur niet wordt betaald, mag dat? (april 2017)

Stel u verhuurt woonruimte en de huurder betaalt de huur niet. Mag u als verhuurder op eigen houtje de sloten laten vervangen (waardoor de huurder geen toegang meer heeft tot de woning)? Nee! Naar mijn mening een vorm van eigenrichting. Het Hof Den Bosch overweegt in een uitspraak van 11 april 2017 “komt opschorting van de nakoming van de terbeschikkingstellingverplichting neer op een feitelijke executie vooruitlopend op het rechterlijk oordeel, hetgeen evenmin in overeenstemming met de ratio van artikel 7:231 BW is”.

Het voorstel voor de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) heeft al voor veel ophef gezorgd binnen de bouwwereld. Veel opdrachtgevers en aannemers vragen zich af hoe de voorgestelde wijzigingen in de praktijk zullen uitvallen en hoe zij zich hier zo goed mogelijk op kunnen voorbereiden.

Het wetsvoorstel is op 21 februari 2017 aangenomen door de Tweede Kamer. De stemming over het voorstel door de Eerste Kamer is op 11 juli 2017 op verzoek van de minister van Binnenlandse Zaken aangehouden. Tijdens het debat bleek dat er op enkele onderdelen van het voorstel zorgen leven in de Eerste Kamer. Deze zorgen vormden aanleiding tot nader beraad bij het kabinet. Het is onduidelijk wanneer de stemming in de Eerste Kamer zal plaatsvinden. De datum van inwerkingtreding van de Wet Kwaliteitsborging is daarmee nog onbekend.

Het wetsvoorstel heeft twee componenten: het verleggen van de kwaliteitsborging naar de marktpartijen en het versterken van de positie van de opdrachtgever. SWDV heeft een artikel opgesteld waarin de wijzigingen in Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (BW) worden besproken. Deze wijzigingen zullen belangrijke gevolgen hebben voor de bouwpraktijk. De verhouding tussen aannemer en opdrachtgever zal veranderen, met name waar het particuliere opdrachtgevers betreft.

In ons artikel zetten wij de drie voorgestelde wijzigingen in Boek 7 BW uiteen en bespreken we de praktische gevolgen daarvan voor de bouwpraktijk. De relevante amendementen die recentelijk door de Tweede Kamer zijn aangenomen worden daarbij aangestipt. Onze conclusies hebben we samengevat in een aantal praktische aandachtspunten voor opdrachtgevers en aannemers, die hieronder zijn opgenomen. Het volledige artikel leest u hier.

Aandachtspunten voor opdrachtgevers

• Als bij oplevering gebreken worden opgemerkt, zorg dan dat er afspraken gemaakt worden over reparatie en leg dit schriftelijk vast, zodat duidelijk is dat de gebreken niet geaccepteerd zijn.
• Als de aannemer bij oplevering vraagt om akkoord te gaan met wijzigingen of zichtbare kenmerken, let dan op dat je geen rechten verspeelt. Controleer extra goed voordat je akkoord geeft.
• Maak gebruik van de verruimde aansprakelijkheid van de aannemer. Als na oplevering gebreken worden ontdekt, onderneem dan tijdig actie.
• Voor niet-particuliere opdrachtgevers geldt: controleer of in een aanneemovereenkomst een afwijkende aansprakelijkheidsregeling is opgenomen en treed hierover zo nodig in onderhandeling.
• Aanbestedende diensten die gebruik maken van de UAV(-GC) moeten in een overeenkomst opnemen dat uitdrukkelijk is beoogd af te wijken van artikel 7:758 lid 4 BW.
• Voor particuliere opdrachtgevers geldt: neem de door de aannemer verstrekte informatie over zekerheden en garanties zorgvuldig door en weeg de risico’s af. Zorg zo nodig zelf voor een (extra) financiële buffer.
• Maak in geval van gebreken gebruik van de mogelijkheden die een depot of bankgarantie biedt. Dit kan een stok achter de deur zijn voor de aannemer om tot herstel over te gaan.
• Zorg voor een goede samenwerking met de aannemer.

Aandachtspunten voor aannemers

• Overweeg of je in het licht van de gewijzigde aansprakelijkheidsregelingen nog aanneemovereenkomsten met particuliere opdrachtgevers wilt sluiten. Mogelijk kan gebruik gemaakt worden van constructies met niet-particuliere opdrachtgevers die na oplevering doorverkopen aan particulieren.
• Denk bij het sluiten van een overeenkomst met een niet-particuliere opdrachtgever na over het al dan niet afwijken van de aansprakelijkheidsregeling van artikel 7:758 BW en overleg hierover met de opdrachtgever. Leg afwijkingen uitdrukkelijk vast in de aanneemovereenkomst.
• Als je fouten aantreft in ontwerp, berekeningen of materiaalgebruik, waarschuw dan de opdrachtgever zo spoedig mogelijk schriftelijk en duidelijk.
• Zorg ervoor dat je administratie in orde is, want dat versterkt je bewijspositie. Begin tijdig aan het opleverdossier. Als je vanaf het begin al een opleverdossier bijhoudt, scheelt dit aan het eind veel werk.
• Leg de staat van het bouwwerk bij de oplevering zorgvuldig vast. Aan te raden is om foto- of video-opnamen van het bouwwerk te maken. Overweeg om akkoord van de opdrachtgever te vragen (en vast te leggen) ten aanzien van wijzigingen en/of zichtbare kenmerken bij de oplevering.
• Inventariseer je garanties en verzekeringen en licht particuliere opdrachtgevers voor de bouw van een woning hierover in. Zorg dat je de informatie bij de overeenkomst voegt en laat de opdrachtgever tekenen voor ontvangst.
• Attendeer de opdrachtgever die gebruik maakt van de 5%-regeling tijdig op de mogelijkheid het depot aan te houden. Doe je dit niet tijdig, dan blijft het depot in stand. Als je gebruik wilt maken van een bankgarantie in plaats van de 5%-depotstelling, controleer dan of de voorwaarden van je bankgarantie overeenkomen met die van het depot.
• Zorg voor een goede samenwerking met de opdrachtgever en een goed kwaliteitsbeleid. Hiermee voorkom je claims en procedures.

Heeft u vragen over de Wkb? Neem contact op met Anna Paternotte.

Deze eeuw hebben vele zaken gespeeld waarin aan de orde was dat een partij zich er op beriep middels verjaring eigenaar te zijn geworden van een stuk(je) grond dat formeel eigendom was van een gemeente. Het ging dan vaak om groenstroken (snippergroen), bermpercelen, bosperceeltjes etc.

Zoals uit de jurisprudentie blijkt, leidde dit inderdaad in een aantal gevallen tot eigendomsovergang van zo’n grondstuk op de particulier, dit ten nadele van de desbetreffende gemeente.

In dit kader heeft de Hoge Raad op 24 februari 2017 een arrest gewezen (ECLI:NL:HR:2017:309) dat een opmerkelijk staartje kent (verder: “het arrest”).

Hoe zat het ook alweer?

Op grond van het bepaalde in artikel 3:105 lid 1 BW krijgt degene die een goed bezit op het tijdstip waarop de verjaring van de rechtsvordering strekkende tot beëindiging van dat bezit wordt voltooid, dat goed, ook al is deze niet te goeder trouw. Uit artikel 3:107 BW volgt (onder meer) dat bezit is het houden van een goed voor zichzelf.

Of iemand een goed al dan niet voor zichzelf houdt, wordt naar verkeersopvatting beoordeeld, zo stelt artikel 3:108 BW.

De verjaringstermijn bedraagt (in beginsel) 20 jaar zegt artikel 3:306 BW en die termijn, zo blijkt uit artikel 3:314 lid 1 BW, begint met aanvang van de dag, volgend op die waarop de onmiddellijke opheffing van de strijdige toestand gevorderd kan worden.

Zoals de Hoge Raad in het arrest onder 3.3.2 overweegt noemt de wet, anders dan onder het recht zoals dat gold tot 1992, als vereiste voor het bezit niet meer met zoveel woorden dat het “niet dubbelzinnig” en “openbaar” is. Uit de wetsgeschiedenis blijkt evenwel dat ook naar het huidige recht deze eisen gelden en dat beide eigenschappen in het wettelijk begrip “bezit” besloten liggen.

“Niet-dubbelzinnig bezit” is aanwezig wanneer de bezitter zich zodanig gedraagt dat de eigenaar tegen wie de verjaring loopt, daaruit niet anders kan afleiden dan dat de bezitter pretendeert eigenaar te zijn (HR 15 januari 1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC0826). Dit laatste moet naar objectieve maatstaven beoordeeld worden.

De eigendomsverkrijging als bedoeld in artikel 3:105 lid 1 BW vindt plaats onverschillig of op deze (bevrijdende) verjaring een beroep is gedaan.

Tegen de achtergrond van het hiervoor heel kort omschreven wettelijk systeem mag het niet verbazend worden geacht dat uit de jurisprudentie van de afgelopen jaren volgt dat de feitelijke omstandigheden van het geval in hoge mate bepalend zijn voor de vraag of wel of niet sprake is van bevrijdende verjaring. Het gaat er toch vooral om dat door de rechter moet worden vastgesteld of er gedurende de termijn van verjaring sprake is geweest van niet-dubbelzinnig bezit met de pretentie eigenaar te zijn van het desbetreffende goed, in dit geval het desbetreffende grondstuk.

Er dient dus geen sprake te zijn van houderschap, met andere woorden, er moet geen sprake zijn van een huur- of een gebruiksovereenkomst of eventueel gedogen. In die gevallen is er immers geen sprake van bezit en is de termijn waarop de wetgever in artikel 3:105 lid 1 BW heeft gedoeld zelfs niet aangevangen.

Van belang is ook de kenbaarheidseis, het moet immers zijn gegaan om “niet-dubbelzinnig” en “openbaar” bezit. Daarbij, zo overweegt de Hoge Raad in het arrest onder rechtsoverweging 3.4 is niet vereist dat de rechthebbende daadwerkelijk heeft kennis gedragen van de bezitsdaden van de niet-rechthebbende waardoor zijn bezit is teniet gegaan. Voldoende is dat een en ander naar buiten toe -en dus ook voor de eigenaar- kenbaar was.

In dit geval vond de Hoge Raad dat daaraan niet werd afgedaan door het feit dat de gemeente van de bewuste bezitsdaden niet dan na onderzoek op de hoogte kon raken “hoe zeer het ook voor eigenaren van met name genoemde moeilijk begaanbare of moeilijk toegankelijke percelen bezwarend kan zijn deze periodiek op bezitsinbreuken te controleren, in de gelding van meer bedoelde wettelijke vereisten voor bezit kan die omstandigheid geen verandering brengen. Eerst indien moeilijke begaanbaarheid of moeilijke toegankelijkheid aan de kenbaarheid van de bezitsdaden in de weg staat, is van bezit van een inbreukmaker geen sprake”.

In dit geval overwoog de Hoge Raad dat aan de verschillende vereisten was voldaan, zoals ook door het Hof was vastgesteld. Het desbetreffende cassatieberoep werd dan ook verworpen.

Dit laatste betekende dat het beroep op bevrijdende verjaring werd toegewezen, waarmee de gemeente haar eigendom van het desbetreffende grondstuk verloor. De (mogelijke) consequenties van het bepaalde in artikel 3:105 lid 1 BW blijven blijkens het arrest dan ook ongewijzigd. Een beroep op bevrijdende verjaring blijft kortom mogelijk en kan tot eigendomsverkrijging door de bezitter leiden, ook als deze zich gedurende zijn bezit bewust is geweest van het feit dat de gemeente de formele eigenaar van het desbetreffende grondstuk was en aldus sprake was van bezit te kwader trouw.

Van groot belang is echter hetgeen de Hoge Raad ten overvloede in het arrest heeft overwogen.

De Hoge Raad begint met er op te wijzen dat de wetgever heeft gekozen voor de consequenties van het huidige artikel 3:105 lid 1 BW. Omdat moest worden gebroken met de voor 1 januari 1992 bestaande anomalie, dat de werkelijke rechthebbende de zaak niet kon opvorderen en anderzijds de bezitter in zijn bezit beschermd werd, maar geen eigenaar werd. Het recht dient zich op den duur bij de feiten aan te sluiten, vooral wanneer dit recht de nodige rechtsvorderingen om wijziging te brengen in de feitelijke verhoudingen aan de rechthebbende onthoudt, parlementaire geschiedenis boek 3, p. 416.

Zoals de Hoge Raad overweegt, ligt dus aan de eigendomsverkrijging op grond van de bevrijdende verjaring door een bezitter te kwader trouw niet een afweging ten grondslag op grond van tegenover elkaar staande belangen van de rechthebbende en die van de bezitter.

Waar het echter om gaat is dat de Hoge Raad vervolgens overweegt dat die bezitter te kwader trouw bloot kan staan (kennelijk bedoelt de Hoge Raad: bloot hoort te staan) aan een vordering uit onrechtmatige daad van de (voormalige) rechthebbende die zijn eigendom aan de bezitter te kwader trouw heeft verloren.

De Hoge Raad overweegt: “een persoon die een zaak in bezit neemt en houdt, wetende dat een ander daarvan eigenaar is, handelt tegenover die eigenaar immers onrechtmatig. Dat brengt mee dat deze laatste, mits aan de overige voorwaarden daarvoor is voldaan, kan vorderen dat hem door de bezitter de schade wordt vergoed die hij als gevolg van het onrechtmatig handelen leidt”. De bedoeling van de wetgever en het bepaalde in artikel 3:105 BW staat hieraan, aldus de Hoge Raad, niet in de weg.

Dan overweegt de Hoge Raad dat het in een dergelijk geval voor de hand ligt dat de rechter, indien een voormalig rechthebbende dat vordert en de voormalig bezitter nog steeds eigenaar is, op de voet van artikel 6:103 BW, de voormalige bezitter veroordeelt bij wijze van schadevergoeding de wederrechtelijk in bezit genomen zaak aan de benadeelde in eigendom over te dragen.

Heel kort samengevat meent vervolgens de Hoge Raad dat een verweer van zo’n voormalig bezitter in laatstbedoelde procedure, inhoudend dat de voormalig rechthebbende gedurende de verjaringstermijn heeft nagelaten rechtmatig onderzoek te doen naar eventuele inbezitnemingen en niet doorslaggevend is. De Hoge Raad overweegt: “van een grondeigenaar kan niet worden verlangd dat hij zijn percelen periodiek op bezitsinbreuken controleert als daarvoor geen concrete aanleiding bestaat -in het bijzonder niet voor zover die percelen moeilijk begaanbaar of moeilijk toegankelijk zijn- op straffe van het verval of de beperking van zijn aanspraken op schadevergoeding jegens degene die hem toebehorende grond wederrechtelijk in bezit mochten hebben genomen. Daarom kan het achterwege laten van dergelijke periodieke inspecties in de regel niet worden aangemerkt als een aan de eigenaar toerekenbare omstandigheid waarvan het verlies van de eigendom het gevolg is”.

De Hoge Raad overweegt ook dat de bedoelde onrechtmatige daadvordering is onderworpen aan de verjaring als bedoeld in artikel 3:310 lid 1 BW en dat daarbij (kennelijk) de verjaringstermijn eerst start op het moment dat de voormalig eigenaar zijn eigendom verliest.

Dit alles kan natuurlijk nog al een omwenteling betekenen. Heel simpel samengevat lijkt het er op neer te komen dat de rechthebbende (de gemeente) zijn of haar eigendom door middel van de werking van bevrijdende verjaring verliest, waarna de desbetreffende voormalig eigenaar (de gemeente) middels een onrechtmatige daadsactie de desbetreffende grond weer kan terugkrijgen in de vorm van schadevergoeding in natura.

Lezing van de overweging ten overvloede in het arrest doet ten eerste de gedachte opkomen dat de daar aan de orde gestelde mogelijkheid van een onrechtmatige daadsactie als consequentie kan hebben dat artikel 3:105 lid 1 BW effectief buiten werking wordt gesteld.

In ieder geval lijkt er sprake van tegenstellige overwegingen in het arrest. Aan de verwerping van het cassatieberoep ligt immers ook ten grondslag rechtsoverweging 3.4 van het arrest (zie hiervoor). Daar overwoog de Hoge Raad toch dat niet is vereist dat de rechthebbende daadwerkelijk kennis heeft gedragen van de bezitsdaden en dat doorslaggevend is dat de rechthebbende van die bezitsdaden na onderzoek op de hoogte kon raken. Dat kan toch niet anders worden geïnterpreteerd dan dat vereist is dat de rechthebbende (de gemeente) dat onderzoek heeft te doen, zulks tijdig, dat wil zeggen tijdens het verloop van de verjaringstermijn.

Kennelijk vindt de Hoge Raad dat in het geval van een onrechtmatige daadsactie anders, maar waarom dat anders zou zijn, blijft onduidelijk. De Hoge Raad overweegt onder meer: “daarom kan het achterwege laten van dergelijke periodieke inspecties in de regel niet worden aangemerkt  als een aan de eigenaar toerekenbare omstandigheid waarvan het verlies van de eigendom mede het gevolg is”. Waar het betreft de bevrijdende verjaring wordt inderdaad niet van de rechthebbende gevergd dat deze periodieke inspecties laat plaatsvinden, maar als de rechthebbende dat achterwege laat en het bezit van de bezitter te kwader trouw was kenbaar, leidt dat toch echt tot eigendomsovergang. Het ligt dan toch niet voor de hand dat vervolgens de ex-eigenaar die eigendomsovergang redresseert, door middel van een onrechtmatige daadsactie waarbij dan niet de eis zou gelden dat die ex-eigenaar periodieke inspecties achterwege heeft gelaten.

Je zou toch zeggen dat art. 6:101 BW (schadebeperkingsplicht) hier mede een rol hoort te spelen.

Onze indruk is dat de discussie hier nog niet is geëindigd.

Hans van Lier en Martijn Langhout

(Met dank aan mr. Marianne van der Knijff)

De Hoge Raad heeft op 17 juni 2016 (ECLI:NL:HR:2016:1202) een uitspraak gedaan die van groot belang is voor projectontwikkelaars. De uitspraak betreft een projectontwikkelaar die een stuk grond heeft gekocht. Hij heeft met de verkoper afgesproken dat hij vóór de levering in opdracht van de verkoper het gebouw dat op de grond staat zal slopen en de grond bouwrijp zal maken. De kosten en risico’s van het slopen en bouwrijp maken zijn voor de projectontwikkelaar. In de koopprijs is daarmee rekening gehouden.

De vraag die speelt in de procedure bij de Hoge Raad is wanneer de projectontwikkelaar de eigendom van de grond heeft verkregen: al bij de start van de sloop, of pas bij de levering? Dat heeft namelijk gevolgen voor de belasting die moet worden afgedragen.

Waarom is het moment van eigendomsverkrijging van belang?

Als de projectontwikkelaar al bij de sloop van het gebouw de eigendom van de grond heeft verkregen, dan heeft hij bebouwd onroerend goed gekocht. Bij de overdracht van bebouwd onroerend goed moet overdrachtsbelasting worden betaald. Als de projectontwikkelaar pas bij de levering (na de sloop) de eigendom heeft verkregen, dan heeft hij bouwterrein gekocht. Hij hoeft dan alleen omzetbelasting te betalen. Dat is financieel gunstiger.

Of er overdrachtsbelasting betaald moet worden, kan dus afhankelijk zijn van het moment van eigendomsverkrijging. De juridische eigendomsverkrijging van grond vindt plaats op het moment van inschrijving van de leveringsakte in de openbare registers. Om te voorkomen dat de overdrachtsbelasting omzeild wordt, is in de Wet op belastingen van rechtsverkeer vastgelegd dat deze belasting ook ziet op verkrijging van de ‘economische eigendom’.

Als in de koopovereenkomst naast het recht op levering van de grond ook andere rechten of verplichtingen worden overgedragen aan de koper, bijvoorbeeld als hij al vóór de levering de grond mag gebruiken, verkrijgt de koper de economische eigendom. Daarbij is van belang of de koper (extra) risico op waardeverandering van de grond toekomt.

De belastinginspecteur stelt in deze zaak dat de economische eigendom is verkregen bij de start van de sloop en dat daarom op dat moment overdrachtsbelasting verschuldigd was. De projectontwikkelaar is echter van mening dat hij pas bij de levering de eigendom van de grond verkregen heeft.

Wat is het oordeel van de Hoge Raad?

Als in een koopovereenkomst een vaste koopprijs wordt bepaald, is er altijd een risico op waardeverandering van de grond tussen het sluiten van de overeenkomst en de levering. Door de sloop zal de waarde van de grond stijgen. Omdat de kosten en risico’s van de sloop en de waardestijging van de grond zijn meegewogen bij de koopprijs, vindt de Hoge Raad dat dit geen ander risico is dan het normale risico op waardeverandering.

Bovendien zou hetzelfde risico bestaan hebben als de sloopkosten en risico’s niet waren meegewogen en de verkoper na het sluiten van de overeenkomst de sloop door een ander had laten uitvoeren. Omdat de projectontwikkelaar voor een vast bedrag gekocht heeft, zou het risico van waardeverandering door de sloop dan immers ook bij hem liggen.

De risico’s (zoals aansprakelijkheid) die de projectontwikkelaar bij de sloopopdracht draagt, staan los van de risico’s in het kader van de waardeontwikkeling van de grond. De Hoge Raad verklaart het cassatieberoep van de belastinginspecteur dan ook ongegrond.

Wat zijn de gevolgen van deze uitspraak?

Projectontwikkelaars kunnen voorafgaand aan de levering voor eigen risico en kosten (maar wel in opdracht van de verkoper) slopen en bouwrijp maken, zonder dat zij hierdoor de economische eigendom verkrijgen. De grond kan daardoor als bouwterrein geleverd worden, zodat geen overdrachtsbelasting verschuldigd is.

Bij het vaststellen van overeenkomsten moet wel goed op de bewoordingen gelet worden. Hoe meer rechten en plichten er voor de levering al aan de koper worden overgedragen, hoe groter het risico wordt dat er toch sprake is van economische eigendomsoverdracht.

Bent u betrokken bij projectontwikkelingen? Dan kan dit arrest van de Hoge Raad gevolgen voor u hebben. Als u wilt weten of u overdrachtsbelasting moet betalen, kunt u uw overeenkomst laten checken door Anna Paternotte

Publicatiedatum: 12 februari 2016

De Tweede Kamer heeft op 9 februari 2016 het wetsvoorstel doorstroming huurmarkt aangenomen. Met het wetsvoorstel wil minister Blok (Wonen) bijdragen aan een beter passend aanbod van huurwoningen in zowel de sociale- als vrije huursector.

Als het wetsvoorstel door de Eerste Kamer wordt aangenomen, heeft dit grote gevolgen voor (ver)huurders van woonruimte.

Huur voor bepaalde tijd

Het uitgangspunt bij woningverhuur was verhuur voor onbepaalde tijd. Hierop waren slechts enkele uitzonderingen, zoals het campuscontract voor studentenkamers. Het wetsvoorstel maakt tijdelijke verhuur van te koop staande woningen mogelijk via de Leegstandwet.

Het wetsvoorstel maakt het daarnaast mogelijk zelfstandige woonruimte tijdelijk te verhuren voor de duur van twee jaar. Voor onzelfstandige woonruimte geldt zelfs een termijn van vijf jaar. Woningcorporaties mogen sociale huurwoningen niet tijdelijk verhuren.

Het sluiten van een tijdelijke huurovereenkomst is slechts éénmaal per huurder mogelijk. Als de tijdelijke huurovereenkomst afloopt kan de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen. Hiervoor geldt een opzegtermijn van maximaal drie en minimaal één maand.

De wettelijke opzeggingsgronden uit Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek zijn bij deze opzegging niet van toepassing. Huurders mogen de tijdelijke huurovereenkomst ook tussentijds opzeggen.

Als de verhuurder de overeenkomst niet opzegt, wordt de overeenkomst van rechtswege (automatisch) omgezet in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. De verhuurder mag dan geen nieuwe huurprijs aanbieden, maar de bestaande huurprijs wel indexeren.

Huurovereenkomsten voor bepaalde tijd kunnen zorgen voor meer flexibiliteit op de woningmarkt. Er is vanuit de politiek en vanuit de vastgoedsector ook kritiek geleverd op de tijdelijke huurovereenkomst, omdat die door verhuurders misbruikt kan worden als proefperiode.

Verruiming opzegmogelijkheden

De mogelijkheden voor het opzeggen van gehuurde woonruimte bij verhuur aan bepaalde categorieën huurders wordt verruimd. Een verhuurder kan de woonruimte expliciet verhuren aan grote gezinnen, promovendi, gehandicapten, ouderen, studenten of jongeren.

Voldoet de huurder niet meer aan de voor deze categorie geldende voorwaarden, dan mag de huur (mits er passende woonruimte beschikbaar is voor de huurders) door de verhuurder opgezegd worden.

Zo wordt ruimte gemaakt voor nieuwe huurders, die wel binnen de categorie vallen. Speciaal geschikte woningen blijven zo beschikbaar voor de betreffende doelgroep. Een deel van de woningvoorraad kan zo makkelijker gereserveerd worden voor doelgroepen die nu lastig aan passende huisvesting kunnen komen.

Huursombenadering en inkomensafhankelijke huurverhoging

Door middel van het wetsvoorstel wordt de huursombenadering ingevoerd. De huursombenadering maakt het verhogen van de huurprijs van individuele woningen (maximaal inflatie+2,5%) van een woningcorporatie mogelijk, bijvoorbeeld als er sprake is van een nieuwe huurder.

Wel wordt een maximum gesteld (inflatie+1%) aan de totale huurprijsstijgingen van de woningen van een woningcorporatie. De verwachting is dat door de huursombenadering de verschillen tussen bestaande en nieuwe huurcontracten afnemen. Dit draagt bij aan een betere doorstroming.

Om scheefwonen tegen te gaan kan een inkomenstoets uitgevoerd worden. Als het inkomen van een huurder boven de toewijzingsgrens van een sociale huurwoning ligt mag de huur verhoogd worden met de inflatie +4%. Pensioengerechtigden en meerpersoonshuishoudens (minimaal 4 personen) zijn uitgesloten van de inkomensafhankelijke huurverhoging.

Status wetsvoorstel

Het wetsvoorstel ligt nu bij de Eerste Kamer. Minister Blok wil de wet vóór 1 juli 2016 invoeren.

Wilt u meer weten over de mogelijke gevolgen van dit wetsvoorstel voor uw verhuurpraktijk? Neem dan contact op met Martijn Langhout.

(Met dank aan mr. Marianne van der Knijff)

(Met dank aan Marianne van der Knijff)

Met ingang van 1 januari 2016 is de beschermende werking van Vormerkung bij beslag verbeterd als gevolg van wijzigingen in het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.

Wat is Vormerkung?

De overdracht van een registergoed (zoals een stuk grond, een woning of gebouw) is pas compleet na inschrijving van de leveringsakte in de openbare registers (het Kadaster). Tussen het tekenen van de koopakte en de levering ligt een periode waarin de verkoper nog eigenaar is van het registergoed.

In die periode kan er nog van alles gebeuren wat de levering in de weg staat, zoals een faillissement van de verkoper of een beslaglegging door schuldeisers. Om de koper van het registergoed in de tussenperiode te beschermen biedt artikel 7:3 van het Burgerlijk Wetboek de mogelijkheid van Vormerkung: de koop van het registergoed wordt vastgelegd in de openbare registers.

Vormerkung heeft tot gevolg dat bijvoorbeeld beslaglegging door schuldeisers in de periode tussen de inschrijving van de koop en de levering geen gevolgen heeft voor de koper. De levering van het registergoed kan dan ondanks de beslaglegging toch plaatsvinden.

Bescherming door Vormerkung was niet afdoende

Omdat beslaglegging op het registergoed na de Vormerkung geen doel meer trof, gingen schuldeisers van verkopers op zoek naar andere beslagmogelijkheden. Ze maakten daarbij gebruik van de mogelijkheid van derdenbeslag: ze legden beslag op de door de koper te betalen koopsom  (in plaats van op het te leveren registergoed).

Bij het tekenen van de leveringsakte moet de koopsom op de rekening van de notaris staan, zodat de notaris het geld na de inschrijving in de registers kan doorbetalen aan de verkoper. Omdat er beslag was gelegd op de koopsom, kon de koper de koopsom niet aan de notaris betalen. De levering van het registergoed kon daardoor alsnog niet plaatsvinden. De bescherming die de Vormerkung aan de koper had moeten bieden, werd alsnog omzeild.

Inhoud van de wetswijziging

Om de koper te beschermen is artikel 475h lid 3 aan het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering toegevoegd. Hierin is vastgelegd dat de koper ondanks beslaglegging de koopsom toch mag betalen als er sprake is van Vormerkung. De levering kan dan worden voltooid. De bescherming van de koper, die het doel is van de Vormerkung, is daardoor hersteld.

Voor schuldeisers van de verkoper heeft dit echter tot gevolg dat er minder beslagmogelijkheden resteren. In artikel 507b van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering is daarom een alternatieve mogelijkheid gecreëerd: als een schuldeiser beslag legt op een registergoed als er al Vormerkung heeft plaatsgevonden, dan wordt dit beslag na de levering van rechtswege (automatisch) omgezet in een beslag op het deel van de koopsom waarop de verkoper recht heeft.

De notaris betaalt na de levering eerst de hypotheekhouders (vaak banken) en de beslagleggers van vóór de Vormerkung uit. Op het resterende bedrag van de koopsom, dat normaal gesproken zou worden uitgekeerd aan de verkoper, rust dan het beslag van de schuldeiser. Op deze manier heeft de beslagleggende schuldeiser ondanks de Vormerkung toch een mogelijkheid om zich te verhalen op een deel van de koopprijs.

Gevolgen van de wetswijziging

De Vormerkung biedt door de wetswijziging alsnog de bedoelde bescherming aan de koper tegen beslaglegging in de periode tussen het tekenen van de koopakte en de levering. De levering kan ondanks eventuele beslagen op het registergoed of de koopsom plaatsvinden. Voor schuldeisers is een aanvullende mogelijkheid gecreëerd om zich ondanks de Vormerkung te verhalen op een deel van de koopprijs.

Wilt u weten wat de consequenties zijn van de wetswijziging voor de (ver)koop van een registergoed waarbij u betrokken bent, of wilt u nader advies over beslaglegging in het algemeen, neem dan contact op met Martijn Langhout.

Publicatiedatum 18 september 2015,
bijgewerkt juni 2018

(Met dank aan mr. M. van der Knijff)

Een kwart van alle woningen in Nederland is een appartement. Alle appartementseigenaren zijn van rechtswege (dat wil zeggen: automatisch) lid van de vereniging van eigenaars (VvE) van hun appartementsgebouw. De VvE zorgt onder meer voor het onderhoud aan het appartementsgebouw. De appartementseigenaren betalen daarvoor servicekosten aan de VvE.

Wet verbetering verenigingen van eigenaars

In de praktijk blijkt echter dat veel VvE’s onvoldoende geld beschikbaar hebben om het gebouw te onderhouden en duurzamer te maken. De overheid wil stimuleren dat VvE’s voldoende sparen voor onderhoud en vernieuwingen. Daarnaast moeten VvE’s makkelijker geld kunnen lenen voor grote of onvoorziene uitgaven voor onderhoud en vernieuwing.

Daarom is per 1 januari 2018 de Wet verbetering verenigingen van eigenaars in werking getreden. Het doel is de verbetering van het functioneren van VvE’s op langere termijn.

Minimumbedrag sparen voor onderhoud

Sinds mei 2008 hebben alle VvE’s verplicht een reservefonds, dat bedoeld is om te sparen voor groot onderhoud en vernieuwingen. In de praktijk blijken veel VvE’s echter nauwelijks geld in deze fondsen te storten. Het gereserveerde geldbedrag is daardoor vaak niet toereikend om het benodigde onderhoud en de geplande vernieuwingen uit te voeren.

Verplicht minimumbedrag voor reservefonds

Om ervoor te zorgen dat VvE´s voldoende geld sparen, stelt de wet een verplichte ondergrens vast voor de jaarlijkse afdracht door de VvE aan het reservefonds. Appartementseigenaren kunnen hierdoor hogere woonlasten krijgen, maar het risico dat zij plotseling een hoge eenmalige bijdrage moeten betalen voor noodzakelijk onderhoud neemt af. Door beter onderhoud en energiebesparende maatregelen kunnen op de lange termijn de woonlasten ook juist afnemen en kan het woongenot verbeteren.

Aansprakelijkheid minimale reservering

Het bestuur van de VvE kan de appartementseigenaren aanspreken op het betalen van hun bijdrage. Als er onvoldoende geld wordt gereserveerd, is het bestuur van de VvE mogelijk aansprakelijk. Alle VvE’s moeten binnen drie jaar na inwerkingtreding van deze wet aan de bepalingen over minimale reserveringen voldoen.

Hoogte van het minimumbijdrage

Als een VvE een meerjarenonderhoudsplan heeft, wordt de minimumbijdrage aan het reservefonds bepaald aan de hand van dat plan. Het plan moet dan wel aan verschillende voorwaarden voldoen. In het plan moet de VvE de benodigde onderhouds- en herstelwerkzaamheden en de eventuele vernieuwingen opnemen met een berekening van de kosten en de verdeling van die kosten over de jaren. Op basis daarvan berekent en onderbouwt de VvE de bijdrage aan het reservefonds.

Ongeveer één op de drie VvE´s heeft een meerjarenonderhoudsplan. Voor de VvE’s die geen meerjarenonderhoudsplan hebben, stelt de wet de minimumbijdrage per jaar vast op 0,5% van de herbouwwaarde van het appartementsgebouw.

Leningen afsluiten door VvE’s

Bij veel appartementsgebouwen valt energiewinst te behalen, maar gebrek aan financiële middelen weerhoudt VvE’s van het nemen van maatregelen. VvE’s willen graag geld lenen om te verduurzamen, maar zowel banken als appartementseigenaren zijn vaak terughoudend. Dit wordt veroorzaakt door belemmeringen in de huidige regelgeving en onzekerheid of het afsluiten van leningen door VvE’s is toegestaan.

VvE’s kunnen sinds juni 2015 bij het Nationaal Energiebespaarfonds (NEF) geld lenen voor energiebesparende maatregelen. De ministers zouden graag zien dat private financiële instellingen ook bereid zijn om leningen te verstrekken aan VvE’s.

Energiebesparing, onvoorzien onderhoud, overstijging reservefonds

In de wet is expliciet opgenomen dat VvE’s bevoegd zijn een geldlening aan te gaan in verband met drie soorten kosten: energiebesparende maatregelen, onvoorziene onderhoudskosten, of (andere dan de gewone jaarlijkse) kosten die de omvang van het reservefonds overstijgen. Voor de laatste categorie geldt de voorwaarde dat de voorgaande twee jaar ten minste het minimumbedrag opzij moet zijn gezet.

Rente aftrekbaar

Het aangaan van een lening is geen vervanging van het gebruik van een reservefonds, maar een aanvulling daarop. Het voorkomt dat VvE’s onderhoud en vernieuwingen uitstellen, of een eenmalige bijdrage moeten vragen aan de appartementseigenaren. Een VvE-lening die aan de wettelijke voorwaarden voldoet, is te classificeren als een lening voor woningonderhoud of renovatie. De rente is daarom aftrekbaar van de inkomstenbelasting.

Geen hoofdelijke aansprakelijkheid meer

Om de bereidheid van banken en appartementseigenaren te vergroten, maakt de wet korte metten met twee belangrijke belemmeringen voor VvE-leningen. Allereerst zijn appartementseigenaren niet meer hoofdelijk aansprakelijk voor de gehele lening van de VvE. Als de VvE de lening niet terugbetaalt, mag de bank niet bij een appartementseigenaar aankloppen voor betaling van de complete lening. Iedere appartementseigenaar is slechts aansprakelijk voor zijn eigen deel van de lening.

Overgang aansprakelijkheid bij overdracht

Appartementseigenaren blijven na overdracht van hun appartement niet langer verantwoordelijk voor de leningen die de VvE is aangegaan toen zij VvE-lid waren. Zodra een appartementseigenaar zijn woning overdraagt, gaat (zijn deel van) de lening over op de nieuwe eigenaar. Voor overgang is vereist dat voorafgaand aan de overdracht aan de nieuwe eigenaar is meegedeeld hoe groot de VvE-lening is en voor welk gedeelte daarvan hij aansprakelijk wordt. De notaris moet daarop toezicht houden.

De bepalingen over hoofdelijke aansprakelijkheid en overgang bij verkoop gelden alleen voor leningen die de VvE’s afsluiten na de datum van inwerkingtreding van de Wet verbetering verenigingen van eigenaars.

Inwerkingtreding

De Wet verbetering verenigingen van eigenaars is op 1 januari 2018 in werking getreden.

Bent u betrokken bij (de organisatie van) een VvE en wilt u weten welke gevolgen de Wet verbetering verenigingen van eigenaars voor u heeft? Neem dan contact op met Anna Paternotte.

(Met dank aan mr. Marianne van der Knijff)

Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen

Het huidige systeem van kwaliteitsbewaking in de bouw is aan herziening toe. De minister voor Wonen en Rijksdienst wil daarom een nieuwe wet invoeren, de Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen. Deze wet wijzigt bepalingen in Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) en de Woningwet.

Doelstellingen van deze wet: de kwaliteitsborging expliciet neerleggen bij marktpartijen in de bouw en de positie van de opdrachtgever versterken.

Verantwoordelijkheid marktpartijen

In de huidige situatie verleent het bevoegd gezag (vaak de gemeente) een omgevingsvergunning als de aanvrager aannemelijk heeft gemaakt dat de bouw voldoet aan de bouwtechnische voorschriften. Het bevoegd gezag houdt na het verlenen van de vergunning ook toezicht op de naleving van deze voorschriften.

Nieuwe beoordelingsmethode

Uitgangspunt van het nieuwe wetsvoorstel is dat de overheid de kaders stelt, maar dat de marktpartijen zelf verantwoordelijkheid dragen voor de kwaliteitsborging. De bouwsector moet daarvoor beoordelingsmethoden (instrumenten) ontwikkelen waaraan de bouw wordt getoetst.

De opdrachtgever kiest een instrument dat past bij de aard en de risicoklasse van het bouwproject en een partij die dit instrument gaat toepassen: de kwaliteitsborger.

De toelatingscommissie kwaliteitsborging bouw keurt zowel de instrumenten als de kwaliteitsborgers en neemt deze op in een register.

Bevoegd gezag controleert, maar toetst niet inhoudelijk

Bij de vergunningaanvraag geeft de opdrachtgever aan het bevoegd gezag door in welke risicoklasse het bouwwerk valt, welk instrument hij wil gebruiken en welke kwaliteitsborger dat instrument gaat toepassen. Het bevoegd gezag toetst niet meer inhoudelijk aan bouwtechnische voorschriften, maar controleert of de opdrachtgever werkt met een toegelaten, geschikt instrument en een gerechtigde kwaliteitsborger.

Kwaliteitsborger

De kwaliteitsborger ziet erop toe dat het bouwwerk bij oplevering aan de voorschriften voldoet. Tijdens de bouw controleert hij of het bouwwerk conform de bouwtechnische voorschriften wordt gebouwd. Als hij constateert dat dit niet het geval is, kan hij de vergunninghouder vragen de bouw stil te (laten) leggen totdat wel aan de voorschriften wordt voldaan. Voor de oplevering controleert de kwaliteitsborger het gebouw en geeft hij aan de opdrachtgever een verklaring af dat het bouwwerk naar zijn oordeel voldoet aan de bouwtechnische voorschriften. De vergunninghouder stuurt deze verklaring samen met een gereedmelding aan het bevoegd gezag.

Positie opdrachtgever

Voor het goed functioneren van het nieuwe stelsel van kwaliteitsborging is een evenwichtige verantwoordelijkheidsverdeling tussen opdrachtnemer en opdrachtgever (met name als het een consument betreft) van belang. Om dat te bereiken wordt in het wetsvoorstel de positie van de opdrachtgever op verschillende manieren versterkt.

Verborgen gebrek

In de bouw gelden specifieke regels over de aansprakelijkheid voor gebreken. Tot het moment van oplevering van het bouwwerk is de aannemer aansprakelijk voor alle gebreken. Vanaf het moment van oplevering is de aannemer alleen nog aansprakelijk voor verborgen gebreken.

Onder het huidige recht zijn dit gebreken die de opdrachtgever op het tijdstip van de oplevering redelijkerwijs niet had hoeven te ontdekken. Heeft een opdrachtgever bij de oplevering een zichtbaar gebrek niet ontdekt, dan komt dat voor zijn eigen risico.

In het wetsvoorstel wordt de definitie van een verborgen gebrek aangepast naar ‘een gebrek dat niet bij de oplevering van het opgeleverde bouwwerk is ontdekt’. Hierdoor is de aannemer dus aansprakelijk voor alle gebreken, die niet in het proces-verbaal van oplevering staan.

Als de opdrachtgever een consument is, dan is deze nieuwe aansprakelijkheidsregelgeving van dwingend recht: er mag niet in de overeenkomst (of in algemene voorwaarden) van worden afgeweken.

Op de opdrachtgever rust nog wel een klachtplicht: hij moet tijdig zijn klachten kenbaar maken bij de aannemer.

Opschortingsrecht

Een particuliere opdrachtgever heeft het recht om maximaal 5 procent van de aanneemsom in te houden op de laatste betaaltermijn(en). Dit bedrag mag hij in depot storten bij een notaris. Dit geeft de opdrachtgever extra zekerheid dat de aannemer eventuele gebreken zal repareren.

Onder het huidige recht betaalt de notaris dit bedrag na drie maanden uit aan de aannemer, tenzij de opdrachtgever aangeeft dat hij van zijn opschortingsrecht gebruik wil maken omdat er zich gebreken voordoen.

In het wetsvoorstel is geregeld dat de notaris pas mag uitbetalen aan de aannemer, als de aannemer kan aantonen dat hij de opdrachtgever in de gelegenheid heeft gesteld aan te geven of hij van zijn opschortingsrecht gebruik wil maken.

Informatieplicht aannemer

Tenslotte krijgt de opdrachtnemer in het wetsvoorstel een informatieplicht. De aannemer moet de opdrachtgever informeren of en hoe de opdrachtgever beschermd is tegen risico’s die zich tijdens de bouw kunnen voordoen als gevolg van een betalingsachterstand of faillissement van de aannemer.

Voortgang wetsvoorstel

 

Het wetsvoorstel is op 21 februari 2017 aangenomen door de Tweede Kamer. De stemming over het voorstel door de Eerste Kamer is op 11 juli 2017 op verzoek van de minister van Binnenlandse Zaken aangehouden. Tijdens het debat bleek dat er op enkele onderdelen van het voorstel zorgen leven in de Eerste Kamer. Deze zorgen vormden aanleiding tot nader beraad bij het kabinet. Het is onduidelijk wanneer de stemming in de Eerste Kamer zal plaatsvinden. De datum van inwerkingtreding van de Wet Kwaliteitsborging is daarmee nog onbekend.

Heeft u vragen over de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen, of wilt u weten welke consequenties het wetsvoorstel kan hebben voor u of uw onderneming? Neem dan contact op met Anna Paternotte.

(met dank aan mr. Marianne van der Knijff)

Wet modernisering arbitragerecht

Arbitrage is een veelgebruikt middel om geschillen op te lossen, vooral in de bouwsector. De Raad van Arbitrage voor de Bouw en het Nederlands Arbitrage Instituut behandelen een groot deel van deze zaken. Arbitrage is een volwaardig alternatief voor een procedure bij de rechtbank. In de afgelopen decennia is het arbitragerecht nauwelijks gewijzigd. Intussen verandert de arbitragepraktijk wel. De regelgeving is daarom aan herziening toe.

Op 1 januari 2015 is de Wet modernisering arbitragerecht (hierna: Arbitragewet) in werking getreden. Deze wet wijzigt bepalingen in Boek 3, Boek 6 en Boek 10 van het Burgerlijk Wetboek en in het vierde Boek van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering. De nieuwe regelgeving neemt belemmeringen voor het gebruik van arbitrage weg door de arbitrageprocedure te vereenvoudigen en de administratieve lasten te verlichten.

Arbitragebeding op de zwarte lijst

De nieuwe wet zorgt voor extra bescherming voor particulieren. Vooral in de bouwsector bevatten veel algemene voorwaarden (waaronder de UAV 2012) een arbitragebeding: als er geschillen ontstaan, worden die in een arbitrageprocedure behandeld. De rechter is vanwege het arbitragebeding niet bevoegd over het geschil te oordelen.

Keuzemogelijkheid voor particulieren

De Arbitragewet plaatst arbitragebedingen op de zwarte lijst van onredelijk bezwarende bedingen (artikel 6:236 BW). Dit houdt in dat een ondernemer tegenover een particulier niet zonder meer een beroep kan doen op een arbitragebeding in zijn algemene voorwaarden. In arbitragebedingen moet zijn opgenomen dat de particulier, nadat de ondernemer een beroep doet op het arbitragebeding, (minimaal) een maand de tijd heeft om alsnog te kiezen voor behandeling van het geschil door de rechter. Is die keuzemogelijkheid niet opgenomen in een arbitragebeding, dan kan de particulier het beding door de rechter laten vernietigen.

Wijziging algemene voorwaarden noodzakelijk?

Ondernemers doen er goed aan eventuele arbitragebedingen in hun algemene voorwaarden te wijzigen. Als een ondernemer wil voorkomen dat een particulier kiest voor een procedure bij de rechter, moet de arbitrage niet slechts worden opgenomen in de algemene voorwaarden, maar specifiek worden vastgelegd in de opdrachtovereenkomst of in een afzonderlijke arbitrageovereenkomst.

Meer flexibiliteit

In de Arbitragewet is bewust veel ruimte gelaten voor flexibiliteit. Veel bepalingen zijn van regelend recht. Dit houdt in dat partijen ervoor kunnen kiezen om van de bepalingen in de wet af te wijken. Partijen geven hun eigen procedure vorm, bijvoorbeeld door te bepalen of het geschil mondeling behandeld wordt of alleen schriftelijk.

Afwijkingen van het regelend recht kunnen voortkomen uit een overeenkomst tussen partijen, maar kunnen ook een gevolg zijn van toepassing van een arbitragereglement (bijvoorbeeld het reglement van de Raad van Arbitrage voor de Bouw of van het Nederlands Arbitrage Instituut).

Digitaal procederen mogelijk

De Arbitragewet creëert de mogelijkheid om (geheel of gedeeltelijk) elektronisch te procederen. De wet biedt een formele grond voor het gebruik van digitale middelen in de arbitrageprocedure. Processtukken en correspondentie mogen voortaan bijvoorbeeld ook per e-mail verstuurd worden. Het vonnis mag elektronisch worden opgemaakt en ondertekend.

‘Best practices’ vastgelegd

De nieuwe wet legt verschillende ‘best practices’ uit de bestaande arbitragepraktijk vast. Zo zijn er regels vastgelegd over de schriftelijke fase van de arbitrageprocedure, over bewijsvoering en over het onderzoek ter plaatse.

Deponering bij de rechtbank niet verplicht

Het vonnis van een arbitragegerecht moet onder het oude recht verplicht bij een rechtbank gedeponeerd worden. Deze plicht vervalt: het vonnis wordt alleen gedeponeerd als partijen dit zijn overeengekomen. De procedure wordt hierdoor eenvoudiger en de kosten van deponering vervallen.

Vernietigingsprocedure bij het gerechtshof

Wie onder de oude regeling een arbitraal vonnis wil laten vernietigen dient een vordering in bij de rechtbank, waarna eventueel de weg naar het gerechtshof en de Hoge Raad openstaat. In de Arbitragewet vervalt de procedure bij de rechtbank en moeten partijen voor vernietiging direct naar het gerechtshof. Partijen hebben hierdoor eerder een definitief oordeel over hun geschil. Dit bespaart tijd en kosten en vermindert onzekerheid.

Gerechtshoven krijgen bovendien de mogelijkheid om een vernietigingsprocedure te schorsen en de zaak terug te verwijzen naar het arbitragegerecht. Het gerecht krijgt daardoor de kans om de gronden voor vernietiging ongedaan te maken.

Bevordering internationale arbitrage

Bij het opstellen van de Arbitragewet is aangesloten bij de modelwet van de Verenigde Naties (Uncitral Model Law on International Arbitration). De Arbitragewet voorziet nu onder meer in de mogelijkheid van institutionele wraking. Een verzoek tot wraking van een arbiter (bijvoorbeeld vanwege partijdigheid) kan worden behandeld door een onafhankelijke derde, als partijen dat samen overeenkomen. Voor wraking hoeft daarom niet meer een procedure bij de rechter gevoerd te worden, zodat de arbitrageprocedure vertrouwelijk blijft.

De wijzigingen in de regelgeving en de toegenomen flexibiliteit maken het voor internationale bedrijven aantrekkelijker om hun geschillen aan Nederlandse arbitrage-instituten voor te leggen, omdat de regelgeving meer aansluit bij de internationale rechtspraktijk.

Overgangsrecht

De Arbitragewet is van toepassing op arbitrageprocedures die op of na 1 januari 2015 aanhangig worden gemaakt.

Heeft u vragen over de Wet modernisering arbitragerecht? Of wilt u weten welke gevolgen de nieuwe regelgeving over arbitragebedingen heeft voor uw algemene voorwaarden? Neem dan contact op met Anna Paternotte.