DE CORONA-CRISIS EN HET HUURRECHT, DE MEEST GESTELDE VRAGEN

18 maart 2020

In onze vorige blogberichten (lees hier en lees hier) hebben wij stilgestaan bij de gevolgen van de Corona-crisis voor het arbeidsrecht. Maar de Corona-crisis brengt ook de nodige vragen voor het huurrecht met zich mee.

Sommige bedrijven moeten als gevolg van de door de overheid getroffen maatregelen sluiten. Denk aan horecabedrijven. Ook blijft het winkelend publiek weg, waardoor de winkelstraten leeg zijn. Deze situatie heeft grote gevolgen voor huurders en verhuurders van bedrijfsruimten. Als de omzet achterblijft, kunnen veel huurders hun verplichtingen op grond van de huurovereenkomst niet nakomen.

Voor wiens risico komen de gevolgen van de genomen overheidsmaatregelen? Kan de huurder stoppen met huur betalen, omdat hij zijn bedrijf heeft moeten sluiten op last van de overheid? En wat als de huurder zijn bedrijf sluit in verband met gezondheidsrisico’s zonder een opgelegde verplichting vanuit de overheid?

Is er sprake van overmacht?

De huurder is op grond van de huurovereenkomst verplicht om huur te betalen. Als hij niet betaalt, is er sprake van wanprestatie. In deze Corona-crisis zou de huurder een beroep kunnen doen op overmacht. Misschien zijn in de huurovereenkomst afspraken gemaakt over de omstandigheden waaronder sprake kan zijn van overmacht. Als dat niet zo is, geldt de wet. In de wet staat dat van overmacht sprake is als het niet nakomen van de verplichtingen niet aan de huurder kan worden toegerekend. Met andere woorden: als het niet de schuld is van de huurder dat hij de huur niet kan betalen. Het is onduidelijk of het niet na kunnen komen van de verplichtingen door het Corona-virus overmacht oplevert. Verdedigbaar zou kunnen zijn dat een huurder bij een gedwongen sluiting op last van de overheid een beroep op overmacht kan doen. Of een huurder die zonder verplichting vanuit de overheid zijn bedrijf sluit ook een beroep kan doen op overmacht is maar de vraag. Omdat iedere situatie anders is, kan op die vraag geen eenduidig antwoord worden gegeven. Dit moet per geval bekeken en getoetst worden.

Is er sprake van een gebrek?

Als het gehuurde de huurder geen huurgenot verschaft, kan de huurder, met een beroep op de gebrekenregeling, bij de rechter vermindering van de huurprijs vorderen. Het begrip gebrek wordt ruim uitgelegd en ziet op situaties waarin de huurder niet het huurgenot heeft van het gehuurde dat hij bij het aangaan van de huurovereenkomst wel mocht verwachten. Rechters oordelen in het algemeen niet snel dat er sprake is van een omstandigheid die voor rekening van de verhuurder moet komen. In ieder geval zijn tegenvallende omzetten in verband met het wegblijven van publiek geen omstandigheid die aan de verhuurder moet worden toegerekend. Dit behoort tot het ondernemersrisico. 

Wat verder meespeelt is, is dat het gehuurde feitelijk wel gebruikt kan worden. We zien daarom nu ook dat bijvoorbeeld restaurants overgaan tot het bezorgen of laten afhalen van hun maaltijden. Laat u goed informeren of dat tot de mogelijkheden behoort.

Hoe zit het met de exploitatieplicht?

In de meeste huurovereenkomsten is een exploitatieplicht afgesproken. Bij een sluiting op last van de overheid kunnen niet alle huurders die verplichting nakomen. Van partijen wordt verwacht dat zij ten opzichte van elkaar de redelijkheid en billijkheid in acht nemen, waardoor het onredelijk kan zijn om huurders onder deze omstandigheden aan hun exploitatieplicht te houden.

Hoe zit het met onvoorziene omstandigheden?

Zowel de huurder als de verhuurder kunnen een beroep doen op onvoorziene omstandigheden. Hoewel een economische crisis in de meeste gevallen voor rekening en risico van de ondernemer komt, kan dat in de Corona-crisis en de in verband daarmee getroffen overheidsmaatregelen anders zijn. Vooral ook omdat met een dergelijke crisis bij het sluiten van de huurovereenkomst geen rekening kon worden gehouden. Een mogelijke oplossing zou kunnen zijn dat de huurder en verhuurder de helft van de huur voor hun rekening nemen en op die manier de pijn van de Corona-maatregelen verdelen.

Model-huurovereenkomsten

Van belang is verder nog dat in veel huurovereenkomsten – en daarop toepasselijke standaard algemene bepalingen – is opgenomen dat de huurder de huur te allen tijde verschuldigd is, waarbij beroepen op overmacht e.d. zijn uitgesloten. Hoe daar in de praktijk mee omgegaan wordt, is uiteindelijk aan de rechter voorbehouden. Wij houden de rechtspraak op dit punt goed in de gaten voor onze klanten.

Wat te doen?

Het zijn onzekere tijden. Hoewel de huurder en verhuurder met elkaar een contractuele relatie hebben en normaal gesproken het beginsel ‘afspraak is afspraak’ geldt, raden wij aan om met elkaar in gesprek te gaan en te kijken naar de mogelijkheden. Misschien is het mogelijk dat de huurder voor een korte periode de huur slechts gedeeltelijk betaalt en dat hij dit terugbetaalt zodra de storm is overgewaaid (maak wel afspraken over de termijn!). We moeten elkaar waar mogelijk helpen en bovendien hebben verhuurders ook geen baat bij failliete huurders. Een nieuwe huurder is in deze tijden immers niet snel gevonden. Welke keuze u ook maakt, neem geen overhaaste beslissingen en laat u goed adviseren over de mogelijkheden. Wij staan klaar om u bij dit traject te begeleiden. Neem gerust contact met ons op.

Heeft u een vraag over dit artikel?

Karen Mels
Advocaat
Expertises: Vastgoedrecht