Geen overdrachtsbelasting bij sloop door projectontwikkelaar

(Met dank aan mr. Marianne van der Knijff)

De Hoge Raad heeft op 17 juni 2016 (ECLI:NL:HR:2016:1202) een uitspraak gedaan die van groot belang is voor projectontwikkelaars. De uitspraak betreft een projectontwikkelaar die een stuk grond heeft gekocht. Hij heeft met de verkoper afgesproken dat hij vóór de levering in opdracht van de verkoper het gebouw dat op de grond staat zal slopen en de grond bouwrijp zal maken. De kosten en risico’s van het slopen en bouwrijp maken zijn voor de projectontwikkelaar. In de koopprijs is daarmee rekening gehouden.

De vraag die speelt in de procedure bij de Hoge Raad is wanneer de projectontwikkelaar de eigendom van de grond heeft verkregen: al bij de start van de sloop, of pas bij de levering? Dat heeft namelijk gevolgen voor de belasting die moet worden afgedragen.

Waarom is het moment van eigendomsverkrijging van belang?

Als de projectontwikkelaar al bij de sloop van het gebouw de eigendom van de grond heeft verkregen, dan heeft hij bebouwd onroerend goed gekocht. Bij de overdracht van bebouwd onroerend goed moet overdrachtsbelasting worden betaald. Als de projectontwikkelaar pas bij de levering (na de sloop) de eigendom heeft verkregen, dan heeft hij bouwterrein gekocht. Hij hoeft dan alleen omzetbelasting te betalen. Dat is financieel gunstiger.

Of er overdrachtsbelasting betaald moet worden, kan dus afhankelijk zijn van het moment van eigendomsverkrijging. De juridische eigendomsverkrijging van grond vindt plaats op het moment van inschrijving van de leveringsakte in de openbare registers. Om te voorkomen dat de overdrachtsbelasting omzeild wordt, is in de Wet op belastingen van rechtsverkeer vastgelegd dat deze belasting ook ziet op verkrijging van de ‘economische eigendom’.

Als in de koopovereenkomst naast het recht op levering van de grond ook andere rechten of verplichtingen worden overgedragen aan de koper, bijvoorbeeld als hij al vóór de levering de grond mag gebruiken, verkrijgt de koper de economische eigendom. Daarbij is van belang of de koper (extra) risico op waardeverandering van de grond toekomt.

De belastinginspecteur stelt in deze zaak dat de economische eigendom is verkregen bij de start van de sloop en dat daarom op dat moment overdrachtsbelasting verschuldigd was. De projectontwikkelaar is echter van mening dat hij pas bij de levering de eigendom van de grond verkregen heeft.

Wat is het oordeel van de Hoge Raad?

Als in een koopovereenkomst een vaste koopprijs wordt bepaald, is er altijd een risico op waardeverandering van de grond tussen het sluiten van de overeenkomst en de levering. Door de sloop zal de waarde van de grond stijgen. Omdat de kosten en risico’s van de sloop en de waardestijging van de grond zijn meegewogen bij de koopprijs, vindt de Hoge Raad dat dit geen ander risico is dan het normale risico op waardeverandering.

Bovendien zou hetzelfde risico bestaan hebben als de sloopkosten en risico’s niet waren meegewogen en de verkoper na het sluiten van de overeenkomst de sloop door een ander had laten uitvoeren. Omdat de projectontwikkelaar voor een vast bedrag gekocht heeft, zou het risico van waardeverandering door de sloop dan immers ook bij hem liggen.

De risico’s (zoals aansprakelijkheid) die de projectontwikkelaar bij de sloopopdracht draagt, staan los van de risico’s in het kader van de waardeontwikkeling van de grond. De Hoge Raad verklaart het cassatieberoep van de belastinginspecteur dan ook ongegrond.

Wat zijn de gevolgen van deze uitspraak?

Projectontwikkelaars kunnen voorafgaand aan de levering voor eigen risico en kosten (maar wel in opdracht van de verkoper) slopen en bouwrijp maken, zonder dat zij hierdoor de economische eigendom verkrijgen. De grond kan daardoor als bouwterrein geleverd worden, zodat geen overdrachtsbelasting verschuldigd is.

Bij het vaststellen van overeenkomsten moet wel goed op de bewoordingen gelet worden. Hoe meer rechten en plichten er voor de levering al aan de koper worden overgedragen, hoe groter het risico wordt dat er toch sprake is van economische eigendomsoverdracht.

Bent u betrokken bij projectontwikkelingen? Dan kan dit arrest van de Hoge Raad gevolgen voor u hebben. Als u wilt weten of u overdrachtsbelasting moet betalen, kunt u uw overeenkomst laten checken door Anna Paternotte

Heeft u een vraag over dit artikel?

Anna Paternotte
Advocaat/bestuurder
Expertises: Onroerend goedrecht (vastgoed)