Gevolgen wetsvoorstel doorstroming huurmarkt

Publicatiedatum: 12 februari 2016

De Tweede Kamer heeft op 9 februari 2016 het wetsvoorstel doorstroming huurmarkt aangenomen. Met het wetsvoorstel wil minister Blok (Wonen) bijdragen aan een beter passend aanbod van huurwoningen in zowel de sociale- als vrije huursector.

Als het wetsvoorstel door de Eerste Kamer wordt aangenomen, heeft dit grote gevolgen voor (ver)huurders van woonruimte.

Huur voor bepaalde tijd

Het uitgangspunt bij woningverhuur was verhuur voor onbepaalde tijd. Hierop waren slechts enkele uitzonderingen, zoals het campuscontract voor studentenkamers. Het wetsvoorstel maakt tijdelijke verhuur van te koop staande woningen mogelijk via de Leegstandwet.

Het wetsvoorstel maakt het daarnaast mogelijk zelfstandige woonruimte tijdelijk te verhuren voor de duur van twee jaar. Voor onzelfstandige woonruimte geldt zelfs een termijn van vijf jaar. Woningcorporaties mogen sociale huurwoningen niet tijdelijk verhuren.

Het sluiten van een tijdelijke huurovereenkomst is slechts éénmaal per huurder mogelijk. Als de tijdelijke huurovereenkomst afloopt kan de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen. Hiervoor geldt een opzegtermijn van maximaal drie en minimaal één maand.

De wettelijke opzeggingsgronden uit Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek zijn bij deze opzegging niet van toepassing. Huurders mogen de tijdelijke huurovereenkomst ook tussentijds opzeggen.

Als de verhuurder de overeenkomst niet opzegt, wordt de overeenkomst van rechtswege (automatisch) omgezet in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. De verhuurder mag dan geen nieuwe huurprijs aanbieden, maar de bestaande huurprijs wel indexeren.

Huurovereenkomsten voor bepaalde tijd kunnen zorgen voor meer flexibiliteit op de woningmarkt. Er is vanuit de politiek en vanuit de vastgoedsector ook kritiek geleverd op de tijdelijke huurovereenkomst, omdat die door verhuurders misbruikt kan worden als proefperiode.

Verruiming opzegmogelijkheden

De mogelijkheden voor het opzeggen van gehuurde woonruimte bij verhuur aan bepaalde categorieën huurders wordt verruimd. Een verhuurder kan de woonruimte expliciet verhuren aan grote gezinnen, promovendi, gehandicapten, ouderen, studenten of jongeren.

Voldoet de huurder niet meer aan de voor deze categorie geldende voorwaarden, dan mag de huur (mits er passende woonruimte beschikbaar is voor de huurders) door de verhuurder opgezegd worden.

Zo wordt ruimte gemaakt voor nieuwe huurders, die wel binnen de categorie vallen. Speciaal geschikte woningen blijven zo beschikbaar voor de betreffende doelgroep. Een deel van de woningvoorraad kan zo makkelijker gereserveerd worden voor doelgroepen die nu lastig aan passende huisvesting kunnen komen.

Huursombenadering en inkomensafhankelijke huurverhoging

Door middel van het wetsvoorstel wordt de huursombenadering ingevoerd. De huursombenadering maakt het verhogen van de huurprijs van individuele woningen (maximaal inflatie+2,5%) van een woningcorporatie mogelijk, bijvoorbeeld als er sprake is van een nieuwe huurder.

Wel wordt een maximum gesteld (inflatie+1%) aan de totale huurprijsstijgingen van de woningen van een woningcorporatie. De verwachting is dat door de huursombenadering de verschillen tussen bestaande en nieuwe huurcontracten afnemen. Dit draagt bij aan een betere doorstroming.

Om scheefwonen tegen te gaan kan een inkomenstoets uitgevoerd worden. Als het inkomen van een huurder boven de toewijzingsgrens van een sociale huurwoning ligt mag de huur verhoogd worden met de inflatie +4%. Pensioengerechtigden en meerpersoonshuishoudens (minimaal 4 personen) zijn uitgesloten van de inkomensafhankelijke huurverhoging.

Status wetsvoorstel

Het wetsvoorstel ligt nu bij de Eerste Kamer. Minister Blok wil de wet vóór 1 juli 2016 invoeren.

Wilt u meer weten over de mogelijke gevolgen van dit wetsvoorstel voor uw verhuurpraktijk? Neem dan contact op met Martijn Langhout.

(Met dank aan mr. Marianne van der Knijff)