Herziening kwaliteitsbewaking in de bouw

(Met dank aan mr. Marianne van der Knijff)

Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen

Het huidige systeem van kwaliteitsbewaking in de bouw is aan herziening toe. De minister voor Wonen en Rijksdienst wil daarom een nieuwe wet invoeren, de Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen. Deze wet wijzigt bepalingen in Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) en de Woningwet.

Doelstellingen van deze wet: de kwaliteitsborging expliciet neerleggen bij marktpartijen in de bouw en de positie van de opdrachtgever versterken.

Verantwoordelijkheid marktpartijen

In de huidige situatie verleent het bevoegd gezag (vaak de gemeente) een omgevingsvergunning als de aanvrager aannemelijk heeft gemaakt dat de bouw voldoet aan de bouwtechnische voorschriften. Het bevoegd gezag houdt na het verlenen van de vergunning ook toezicht op de naleving van deze voorschriften.

Nieuwe beoordelingsmethode

Uitgangspunt van het nieuwe wetsvoorstel is dat de overheid de kaders stelt, maar dat de marktpartijen zelf verantwoordelijkheid dragen voor de kwaliteitsborging. De bouwsector moet daarvoor beoordelingsmethoden (instrumenten) ontwikkelen waaraan de bouw wordt getoetst.

De opdrachtgever kiest een instrument dat past bij de aard en de risicoklasse van het bouwproject en een partij die dit instrument gaat toepassen: de kwaliteitsborger.

De toelatingscommissie kwaliteitsborging bouw keurt zowel de instrumenten als de kwaliteitsborgers en neemt deze op in een register.

Bevoegd gezag controleert, maar toetst niet inhoudelijk

Bij de vergunningaanvraag geeft de opdrachtgever aan het bevoegd gezag door in welke risicoklasse het bouwwerk valt, welk instrument hij wil gebruiken en welke kwaliteitsborger dat instrument gaat toepassen. Het bevoegd gezag toetst niet meer inhoudelijk aan bouwtechnische voorschriften, maar controleert of de opdrachtgever werkt met een toegelaten, geschikt instrument en een gerechtigde kwaliteitsborger.

Kwaliteitsborger

De kwaliteitsborger ziet erop toe dat het bouwwerk bij oplevering aan de voorschriften voldoet. Tijdens de bouw controleert hij of het bouwwerk conform de bouwtechnische voorschriften wordt gebouwd. Als hij constateert dat dit niet het geval is, kan hij de vergunninghouder vragen de bouw stil te (laten) leggen totdat wel aan de voorschriften wordt voldaan. Voor de oplevering controleert de kwaliteitsborger het gebouw en geeft hij aan de opdrachtgever een verklaring af dat het bouwwerk naar zijn oordeel voldoet aan de bouwtechnische voorschriften. De vergunninghouder stuurt deze verklaring samen met een gereedmelding aan het bevoegd gezag.

Positie opdrachtgever

Voor het goed functioneren van het nieuwe stelsel van kwaliteitsborging is een evenwichtige verantwoordelijkheidsverdeling tussen opdrachtnemer en opdrachtgever (met name als het een consument betreft) van belang. Om dat te bereiken wordt in het wetsvoorstel de positie van de opdrachtgever op verschillende manieren versterkt.

Verborgen gebrek

In de bouw gelden specifieke regels over de aansprakelijkheid voor gebreken. Tot het moment van oplevering van het bouwwerk is de aannemer aansprakelijk voor alle gebreken. Vanaf het moment van oplevering is de aannemer alleen nog aansprakelijk voor verborgen gebreken.

Onder het huidige recht zijn dit gebreken die de opdrachtgever op het tijdstip van de oplevering redelijkerwijs niet had hoeven te ontdekken. Heeft een opdrachtgever bij de oplevering een zichtbaar gebrek niet ontdekt, dan komt dat voor zijn eigen risico.

In het wetsvoorstel wordt de definitie van een verborgen gebrek aangepast naar ‘een gebrek dat niet bij de oplevering van het opgeleverde bouwwerk is ontdekt’. Hierdoor is de aannemer dus aansprakelijk voor alle gebreken, die niet in het proces-verbaal van oplevering staan.

Als de opdrachtgever een consument is, dan is deze nieuwe aansprakelijkheidsregelgeving van dwingend recht: er mag niet in de overeenkomst (of in algemene voorwaarden) van worden afgeweken.

Op de opdrachtgever rust nog wel een klachtplicht: hij moet tijdig zijn klachten kenbaar maken bij de aannemer.

Opschortingsrecht

Een particuliere opdrachtgever heeft het recht om maximaal 5 procent van de aanneemsom in te houden op de laatste betaaltermijn(en). Dit bedrag mag hij in depot storten bij een notaris. Dit geeft de opdrachtgever extra zekerheid dat de aannemer eventuele gebreken zal repareren.

Onder het huidige recht betaalt de notaris dit bedrag na drie maanden uit aan de aannemer, tenzij de opdrachtgever aangeeft dat hij van zijn opschortingsrecht gebruik wil maken omdat er zich gebreken voordoen.

In het wetsvoorstel is geregeld dat de notaris pas mag uitbetalen aan de aannemer, als de aannemer kan aantonen dat hij de opdrachtgever in de gelegenheid heeft gesteld aan te geven of hij van zijn opschortingsrecht gebruik wil maken.

Informatieplicht aannemer

Tenslotte krijgt de opdrachtnemer in het wetsvoorstel een informatieplicht. De aannemer moet de opdrachtgever informeren of en hoe de opdrachtgever beschermd is tegen risico’s die zich tijdens de bouw kunnen voordoen als gevolg van een betalingsachterstand of faillissement van de aannemer.

Voortgang wetsvoorstel

Het voorstel voor de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) is op dinsdag 14 mei 2019 door de Eerste Kamer aangenomen.

Heeft u vragen over de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen, of wilt u weten welke consequenties het wetsvoorstel kan hebben voor u of uw onderneming? Neem dan contact op met Anna Paternotte.

Heeft u een vraag over dit artikel?

Anna Paternotte
Advocaat/bestuurder
Expertises: Onroerend goedrecht (vastgoed)