Landjepik, nog lucratief?

Deze eeuw hebben vele zaken gespeeld waarin aan de orde was dat een partij zich er op beriep middels verjaring eigenaar te zijn geworden van een stuk(je) grond dat formeel eigendom was van een gemeente. Het ging dan vaak om groenstroken (snippergroen), bermpercelen, bosperceeltjes etc.

Zoals uit de jurisprudentie blijkt, leidde dit inderdaad in een aantal gevallen tot eigendomsovergang van zo’n grondstuk op de particulier, dit ten nadele van de desbetreffende gemeente.

In dit kader heeft de Hoge Raad op 24 februari 2017 een arrest gewezen (ECLI:NL:HR:2017:309) dat een opmerkelijk staartje kent (verder: “het arrest”).

Hoe zat het ook alweer?

Op grond van het bepaalde in artikel 3:105 lid 1 BW krijgt degene die een goed bezit op het tijdstip waarop de verjaring van de rechtsvordering strekkende tot beëindiging van dat bezit wordt voltooid, dat goed, ook al is deze niet te goeder trouw. Uit artikel 3:107 BW volgt (onder meer) dat bezit is het houden van een goed voor zichzelf.

Of iemand een goed al dan niet voor zichzelf houdt, wordt naar verkeersopvatting beoordeeld, zo stelt artikel 3:108 BW.

De verjaringstermijn bedraagt (in beginsel) 20 jaar zegt artikel 3:306 BW en die termijn, zo blijkt uit artikel 3:314 lid 1 BW, begint met aanvang van de dag, volgend op die waarop de onmiddellijke opheffing van de strijdige toestand gevorderd kan worden.

Zoals de Hoge Raad in het arrest onder 3.3.2 overweegt noemt de wet, anders dan onder het recht zoals dat gold tot 1992, als vereiste voor het bezit niet meer met zoveel woorden dat het “niet dubbelzinnig” en “openbaar” is. Uit de wetsgeschiedenis blijkt evenwel dat ook naar het huidige recht deze eisen gelden en dat beide eigenschappen in het wettelijk begrip “bezit” besloten liggen.

“Niet-dubbelzinnig bezit” is aanwezig wanneer de bezitter zich zodanig gedraagt dat de eigenaar tegen wie de verjaring loopt, daaruit niet anders kan afleiden dan dat de bezitter pretendeert eigenaar te zijn (HR 15 januari 1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC0826). Dit laatste moet naar objectieve maatstaven beoordeeld worden.

De eigendomsverkrijging als bedoeld in artikel 3:105 lid 1 BW vindt plaats onverschillig of op deze (bevrijdende) verjaring een beroep is gedaan.

Tegen de achtergrond van het hiervoor heel kort omschreven wettelijk systeem mag het niet verbazend worden geacht dat uit de jurisprudentie van de afgelopen jaren volgt dat de feitelijke omstandigheden van het geval in hoge mate bepalend zijn voor de vraag of wel of niet sprake is van bevrijdende verjaring. Het gaat er toch vooral om dat door de rechter moet worden vastgesteld of er gedurende de termijn van verjaring sprake is geweest van niet-dubbelzinnig bezit met de pretentie eigenaar te zijn van het desbetreffende goed, in dit geval het desbetreffende grondstuk.

Er dient dus geen sprake te zijn van houderschap, met andere woorden, er moet geen sprake zijn van een huur- of een gebruiksovereenkomst of eventueel gedogen. In die gevallen is er immers geen sprake van bezit en is de termijn waarop de wetgever in artikel 3:105 lid 1 BW heeft gedoeld zelfs niet aangevangen.

Van belang is ook de kenbaarheidseis, het moet immers zijn gegaan om “niet-dubbelzinnig” en “openbaar” bezit. Daarbij, zo overweegt de Hoge Raad in het arrest onder rechtsoverweging 3.4 is niet vereist dat de rechthebbende daadwerkelijk heeft kennis gedragen van de bezitsdaden van de niet-rechthebbende waardoor zijn bezit is teniet gegaan. Voldoende is dat een en ander naar buiten toe -en dus ook voor de eigenaar- kenbaar was.

In dit geval vond de Hoge Raad dat daaraan niet werd afgedaan door het feit dat de gemeente van de bewuste bezitsdaden niet dan na onderzoek op de hoogte kon raken “hoe zeer het ook voor eigenaren van met name genoemde moeilijk begaanbare of moeilijk toegankelijke percelen bezwarend kan zijn deze periodiek op bezitsinbreuken te controleren, in de gelding van meer bedoelde wettelijke vereisten voor bezit kan die omstandigheid geen verandering brengen. Eerst indien moeilijke begaanbaarheid of moeilijke toegankelijkheid aan de kenbaarheid van de bezitsdaden in de weg staat, is van bezit van een inbreukmaker geen sprake”.

In dit geval overwoog de Hoge Raad dat aan de verschillende vereisten was voldaan, zoals ook door het Hof was vastgesteld. Het desbetreffende cassatieberoep werd dan ook verworpen.

Dit laatste betekende dat het beroep op bevrijdende verjaring werd toegewezen, waarmee de gemeente haar eigendom van het desbetreffende grondstuk verloor. De (mogelijke) consequenties van het bepaalde in artikel 3:105 lid 1 BW blijven blijkens het arrest dan ook ongewijzigd. Een beroep op bevrijdende verjaring blijft kortom mogelijk en kan tot eigendomsverkrijging door de bezitter leiden, ook als deze zich gedurende zijn bezit bewust is geweest van het feit dat de gemeente de formele eigenaar van het desbetreffende grondstuk was en aldus sprake was van bezit te kwader trouw.

Van groot belang is echter hetgeen de Hoge Raad ten overvloede in het arrest heeft overwogen.

De Hoge Raad begint met er op te wijzen dat de wetgever heeft gekozen voor de consequenties van het huidige artikel 3:105 lid 1 BW. Omdat moest worden gebroken met de voor 1 januari 1992 bestaande anomalie, dat de werkelijke rechthebbende de zaak niet kon opvorderen en anderzijds de bezitter in zijn bezit beschermd werd, maar geen eigenaar werd. Het recht dient zich op den duur bij de feiten aan te sluiten, vooral wanneer dit recht de nodige rechtsvorderingen om wijziging te brengen in de feitelijke verhoudingen aan de rechthebbende onthoudt, parlementaire geschiedenis boek 3, p. 416.

Zoals de Hoge Raad overweegt, ligt dus aan de eigendomsverkrijging op grond van de bevrijdende verjaring door een bezitter te kwader trouw niet een afweging ten grondslag op grond van tegenover elkaar staande belangen van de rechthebbende en die van de bezitter.

Waar het echter om gaat is dat de Hoge Raad vervolgens overweegt dat die bezitter te kwader trouw bloot kan staan (kennelijk bedoelt de Hoge Raad: bloot hoort te staan) aan een vordering uit onrechtmatige daad van de (voormalige) rechthebbende die zijn eigendom aan de bezitter te kwader trouw heeft verloren.

De Hoge Raad overweegt: “een persoon die een zaak in bezit neemt en houdt, wetende dat een ander daarvan eigenaar is, handelt tegenover die eigenaar immers onrechtmatig. Dat brengt mee dat deze laatste, mits aan de overige voorwaarden daarvoor is voldaan, kan vorderen dat hem door de bezitter de schade wordt vergoed die hij als gevolg van het onrechtmatig handelen leidt”. De bedoeling van de wetgever en het bepaalde in artikel 3:105 BW staat hieraan, aldus de Hoge Raad, niet in de weg.

Dan overweegt de Hoge Raad dat het in een dergelijk geval voor de hand ligt dat de rechter, indien een voormalig rechthebbende dat vordert en de voormalig bezitter nog steeds eigenaar is, op de voet van artikel 6:103 BW, de voormalige bezitter veroordeelt bij wijze van schadevergoeding de wederrechtelijk in bezit genomen zaak aan de benadeelde in eigendom over te dragen.

Heel kort samengevat meent vervolgens de Hoge Raad dat een verweer van zo’n voormalig bezitter in laatstbedoelde procedure, inhoudend dat de voormalig rechthebbende gedurende de verjaringstermijn heeft nagelaten rechtmatig onderzoek te doen naar eventuele inbezitnemingen en niet doorslaggevend is. De Hoge Raad overweegt: “van een grondeigenaar kan niet worden verlangd dat hij zijn percelen periodiek op bezitsinbreuken controleert als daarvoor geen concrete aanleiding bestaat -in het bijzonder niet voor zover die percelen moeilijk begaanbaar of moeilijk toegankelijk zijn- op straffe van het verval of de beperking van zijn aanspraken op schadevergoeding jegens degene die hem toebehorende grond wederrechtelijk in bezit mochten hebben genomen. Daarom kan het achterwege laten van dergelijke periodieke inspecties in de regel niet worden aangemerkt als een aan de eigenaar toerekenbare omstandigheid waarvan het verlies van de eigendom het gevolg is”.

De Hoge Raad overweegt ook dat de bedoelde onrechtmatige daadvordering is onderworpen aan de verjaring als bedoeld in artikel 3:310 lid 1 BW en dat daarbij (kennelijk) de verjaringstermijn eerst start op het moment dat de voormalig eigenaar zijn eigendom verliest.

Dit alles kan natuurlijk nog al een omwenteling betekenen. Heel simpel samengevat lijkt het er op neer te komen dat de rechthebbende (de gemeente) zijn of haar eigendom door middel van de werking van bevrijdende verjaring verliest, waarna de desbetreffende voormalig eigenaar (de gemeente) middels een onrechtmatige daadsactie de desbetreffende grond weer kan terugkrijgen in de vorm van schadevergoeding in natura.

Lezing van de overweging ten overvloede in het arrest doet ten eerste de gedachte opkomen dat de daar aan de orde gestelde mogelijkheid van een onrechtmatige daadsactie als consequentie kan hebben dat artikel 3:105 lid 1 BW effectief buiten werking wordt gesteld.

In ieder geval lijkt er sprake van tegenstellige overwegingen in het arrest. Aan de verwerping van het cassatieberoep ligt immers ook ten grondslag rechtsoverweging 3.4 van het arrest (zie hiervoor). Daar overwoog de Hoge Raad toch dat niet is vereist dat de rechthebbende daadwerkelijk kennis heeft gedragen van de bezitsdaden en dat doorslaggevend is dat de rechthebbende van die bezitsdaden na onderzoek op de hoogte kon raken. Dat kan toch niet anders worden geïnterpreteerd dan dat vereist is dat de rechthebbende (de gemeente) dat onderzoek heeft te doen, zulks tijdig, dat wil zeggen tijdens het verloop van de verjaringstermijn.

Kennelijk vindt de Hoge Raad dat in het geval van een onrechtmatige daadsactie anders, maar waarom dat anders zou zijn, blijft onduidelijk. De Hoge Raad overweegt onder meer: “daarom kan het achterwege laten van dergelijke periodieke inspecties in de regel niet worden aangemerkt  als een aan de eigenaar toerekenbare omstandigheid waarvan het verlies van de eigendom mede het gevolg is”. Waar het betreft de bevrijdende verjaring wordt inderdaad niet van de rechthebbende gevergd dat deze periodieke inspecties laat plaatsvinden, maar als de rechthebbende dat achterwege laat en het bezit van de bezitter te kwader trouw was kenbaar, leidt dat toch echt tot eigendomsovergang. Het ligt dan toch niet voor de hand dat vervolgens de ex-eigenaar die eigendomsovergang redresseert, door middel van een onrechtmatige daadsactie waarbij dan niet de eis zou gelden dat die ex-eigenaar periodieke inspecties achterwege heeft gelaten.

Je zou toch zeggen dat art. 6:101 BW (schadebeperkingsplicht) hier mede een rol hoort te spelen.

Onze indruk is dat de discussie hier nog niet is geëindigd.

Hans van Lier en Martijn Langhout

Heeft u een vraag over dit artikel?

Martijn Langhout
Advocaat
Expertises: Vastgoedrecht