Pacht: bedrijfsmatige landbouw

Artikel 7:311 BW bepaalt dat pacht de overeenkomst is waarbij de ene partij, de verpachter, zich verbindt aan de andere partij, de pachter, een onroerende zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken ter uitoefening van de landbouw en de pachter zich verbindt tot een tegenprestatie.

Er is dus sprake van pacht als aan de volgende drie criteria is voldaan:

  1. Het gaat om een onroerende zaak (bijvoorbeeld een boerderij en/of landerijen)
  2. die wordt gebruikt voor bedrijfsmatige landbouw; en
  3. dat voor dit gebruik een (geldelijke) tegenprestatie wordt voldaan.

Als eenmaal vaststaat dat er sprake is van pacht, is de pachtwetgeving van toepassing. Onder pachtwetgeving geniet de pachter in de meeste gevallen een vergaande bescherming. Deze bescherming houdt onder meer in dat de verpachter zijn onroerende zaak zeer moeilijk vrij kan krijgen van pacht door de pachtovereenkomst te beëindigen.

Een verpachter kan er echter belang bij hebben om zijn onroerende zaak vrij van pacht te krijgen, bijvoorbeeld om deze makkelijker te kunnen verkopen. Een van de weinige mogelijkheden voor de verpachter om alsnog tot een beëindiging van de pacht te komen is door aan te tonen dat er geen sprake (meer) is van bedrijfsmatige landbouw.

Bedrijfsmatige landbouw

Er is sprake van bedrijfsmatige landbouw bij een complex van economische activiteiten, gericht op winst door uitoefening van de landbouw. Uit de rechtspraak volgt dat bij de beoordeling daarvan in het bijzonder van belang is:

  1. de omvang van het bedrijf en de onderlinge samenhang tussen de diverse bedrijfsactiviteiten;
  2. de vraag of de voor toekomstige winstkansen noodzakelijke investeringen plaatsvinden;
  3. het redelijkerwijs te verwachten ondernemingsrendement;
  4. de vraag of de gebruiker een hoofdfunctie buiten de landbouw heeft.

De voorgaande punten moeten onderlinge samenhang worden gezien en met inachtneming van de overige omstandigheden van het geval.

Rechtspraak

Uit verreweg de meeste rechtspraak volgt dat al snel wordt aangenomen dat er sprake is van bedrijfsmatige landbouw. Zelfs als er sprake is van een zeer  kleinschalig landbouwbedrijf met zeer beperkte investeringen, of dat het bedrijf een hoofdfunctie buiten de landbouw heeft, is in de rechtspraak bepaald dat het toch ging om bedrijfsmatige landbouw.

Uit de rechtspraak volgen echter ook gevallen waarin werd bepaald dat bij blijvende verliesgevende exploitatie geen sprake meer is van bedrijfsmatige landbouw en dus geen pacht, waarna de pacht werd beëindigd en de (ex-)pachter de grond moest ontruimen.

 

– met dank aan mr. J.J. Dijman

Heeft u een vraag over dit artikel?

Vincent Audiffred
Advocaat
Expertises: Contractenrecht, Intellectueel eigendom, Procesrecht