Pacht of huur?

Ten onrechte wordt in de praktijk vaak gedacht dat er een huurovereenkomst is gesloten terwijl het in feite een pachtovereenkomst betreft. Voor partijen, en dan met name voor de verhuurder, kan het vergaande consequenties hebben als achteraf de huurovereenkomst een pachtovereenkomst blijkt te zijn.

In beginsel geldt dat wanneer een huurovereenkomst aan alle voorwaarden van pacht voldoet, het wettelijke regime van pacht van toepassing is. Het maakt niet uit dat partijen hun overeenkomst een huurovereenkomst noemen en ook daadwerkelijk hebben bedoeld een huurovereenkomst te sluiten. Als de rechten en plichten die partijen hebben vastgelegd overeenkomen met de definitie van pacht, dan is er sprake van een pachtovereenkomst en is de wettelijke regeling van pacht van toepassing.

Pacht

Uit artikel 7:311 Burgerlijk Wetboek (BW) volgt dat er sprake van een pachtovereenkomst is als:

  1. Het gaat om een onroerende zaak (bijvoorbeeld een boerderij en/of landerijen)
  2. die wordt gebruikt voor bedrijfsmatige landbouw; en
  3. dat voor dit gebruik een (geldelijke) tegenprestatie wordt geleverd.

Het wezenlijke verschil tussen pacht en huur zit hem in het in gebruik verstrekken. Bij pacht gaat het altijd om in gebruik verstrekken ten behoeve van bedrijfsmatige landbouw. Voor een nadere uiteenzetting of er sprake is van bedrijfsmatige landbouw verwijs ik naar dit artikel op onze website.

De wettelijke regeling van pacht laat zich met name voelen wanneer een huurovereenkomst die pacht blijkt te zijn, wordt opgezegd.

De grondkamer moet namelijk een pachtovereenkomst eerst goedkeuren (artikel 7:321 BW).

Goedkeuring grondkamer

Zolang de pachtovereenkomst niet is goedgekeurd door de grondkamer, bepaalt artikel 7:322 BW dat de verpachter geen rechtsvordering tot betaling kan instellen uit hoofde van de overeenkomst en geldt de overeenkomst voor onbepaalde duur, zonder dat zij door een van de partijen kan worden opgezegd.

Als partijen zijn uitgegaan van een huurovereenkomst in plaats van een pachtovereenkomst, is natuurlijk niet om goedkeuring gevraagd. Weliswaar kan achteraf alsnog om goedkeuring verzocht worden , maar de pachter zal hier niet zonder meer aan meewerken. Hij kan ook nog aanvoeren dat het in dat geval reguliere pacht van onbepaalde tijd betreft.

De grondkamer kan bovendien bepalen dat de wettelijke duur van de pachtovereenkomst pas gaat lopen aan het begin van het nieuwe pachtjaar na inzending. Vervolgens is opzegging door de verpachter niet eerder mogelijk dan tegen het einde van de wettelijke duur (art. 7:367 BW).

Kortom: de verhuurder wordt verpachter, zit voor langere tijd vast aan een pachter en kan deze pachtovereenkomst niet zomaar opzeggen of laten eindigen, omdat de wettelijke regels van pacht hier zeer strikte regels voor hanteren.

Praktijkvoorbeeld

Dat de regels omtrent pacht strikt worden toegepast blijkt onder meer uit de rechtspraak van de voorzieningenrechter van de Rechtbank Oost-Brabant in 2014 (ECLI:NL:RBOBR:2014:1544).

De gemeente Haaren verhuurde aan een paardenfokkerij een stuk restgrond, voor de duur van 12 maanden tegen een huurprijs van ca. € 1.500,- per maand.

Partijen noemden de overeenkomst een huurovereenkomst en hadden bij het aangaan van de huurovereenkomst verklaard dat het de bedoeling was om daadwerkelijk een huurovereenkomst aan te gaan.

Tegen het einde van de huurtermijn zegde de Gemeente de huurovereenkomst op. De paardenfokkerij accepteerde deze opzegging echter niet en bleef zitten, waarna de Gemeente in kort geding ontruiming vorderde.

De rechtbank bepaalde echter dat het ging om onroerende zaak, bedrijfsmatige landbouw (paardenfokkerij) en om een tegenprestatie, dus dat er sprake was van een pachtovereenkomst, en wees de ontruiming af.

De rechtbank overwoog onder meer dat het niet gaat om de benaming die partijen aan hun rechtsverhouding hebben gegeven (in dit geval: “huurovereenkomst”) maar om de inhoud van de overeengekomen rechten en verplichtingen.

De gemeente Haaren is dus ongewenst voor langere tijd verbonden aan de paardenfokkerij.

Wel of geen pacht?

Pacht en de pachtwetgeving kan niet worden vermeden door de overeenkomst huur te benoemen. Wat pacht is, bepaalt de wet. Men doet er verstandig aan om voor het sluiten van een huurovereenkomst na te gaan of er sprake is van pacht en of het verhuurde niet voor bedrijfsmatige landbouw wordt gebruikt.

– met dank aan mr. J.J. Dijkman –

Heeft u een vraag over dit artikel?

Martijn Langhout
Advocaat
Expertises: Vastgoedrecht