Verbeterde werking Vormerkung bij beslag

(Met dank aan Marianne van der Knijff)

Met ingang van 1 januari 2016 is de beschermende werking van Vormerkung bij beslag verbeterd als gevolg van wijzigingen in het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.

Wat is Vormerkung?

De overdracht van een registergoed (zoals een stuk grond, een woning of gebouw) is pas compleet na inschrijving van de leveringsakte in de openbare registers (het Kadaster). Tussen het tekenen van de koopakte en de levering ligt een periode waarin de verkoper nog eigenaar is van het registergoed.

In die periode kan er nog van alles gebeuren wat de levering in de weg staat, zoals een faillissement van de verkoper of een beslaglegging door schuldeisers. Om de koper van het registergoed in de tussenperiode te beschermen biedt artikel 7:3 van het Burgerlijk Wetboek de mogelijkheid van Vormerkung: de koop van het registergoed wordt vastgelegd in de openbare registers.

Vormerkung heeft tot gevolg dat bijvoorbeeld beslaglegging door schuldeisers in de periode tussen de inschrijving van de koop en de levering geen gevolgen heeft voor de koper. De levering van het registergoed kan dan ondanks de beslaglegging toch plaatsvinden.

Bescherming door Vormerkung was niet afdoende

Omdat beslaglegging op het registergoed na de Vormerkung geen doel meer trof, gingen schuldeisers van verkopers op zoek naar andere beslagmogelijkheden. Ze maakten daarbij gebruik van de mogelijkheid van derdenbeslag: ze legden beslag op de door de koper te betalen koopsom  (in plaats van op het te leveren registergoed).

Bij het tekenen van de leveringsakte moet de koopsom op de rekening van de notaris staan, zodat de notaris het geld na de inschrijving in de registers kan doorbetalen aan de verkoper. Omdat er beslag was gelegd op de koopsom, kon de koper de koopsom niet aan de notaris betalen. De levering van het registergoed kon daardoor alsnog niet plaatsvinden. De bescherming die de Vormerkung aan de koper had moeten bieden, werd alsnog omzeild.

Inhoud van de wetswijziging

Om de koper te beschermen is artikel 475h lid 3 aan het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering toegevoegd. Hierin is vastgelegd dat de koper ondanks beslaglegging de koopsom toch mag betalen als er sprake is van Vormerkung. De levering kan dan worden voltooid. De bescherming van de koper, die het doel is van de Vormerkung, is daardoor hersteld.

Voor schuldeisers van de verkoper heeft dit echter tot gevolg dat er minder beslagmogelijkheden resteren. In artikel 507b van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering is daarom een alternatieve mogelijkheid gecreëerd: als een schuldeiser beslag legt op een registergoed als er al Vormerkung heeft plaatsgevonden, dan wordt dit beslag na de levering van rechtswege (automatisch) omgezet in een beslag op het deel van de koopsom waarop de verkoper recht heeft.

De notaris betaalt na de levering eerst de hypotheekhouders (vaak banken) en de beslagleggers van vóór de Vormerkung uit. Op het resterende bedrag van de koopsom, dat normaal gesproken zou worden uitgekeerd aan de verkoper, rust dan het beslag van de schuldeiser. Op deze manier heeft de beslagleggende schuldeiser ondanks de Vormerkung toch een mogelijkheid om zich te verhalen op een deel van de koopprijs.

Gevolgen van de wetswijziging

De Vormerkung biedt door de wetswijziging alsnog de bedoelde bescherming aan de koper tegen beslaglegging in de periode tussen het tekenen van de koopakte en de levering. De levering kan ondanks eventuele beslagen op het registergoed of de koopsom plaatsvinden. Voor schuldeisers is een aanvullende mogelijkheid gecreëerd om zich ondanks de Vormerkung te verhalen op een deel van de koopprijs.

Wilt u weten wat de consequenties zijn van de wetswijziging voor de (ver)koop van een registergoed waarbij u betrokken bent, of wilt u nader advies over beslaglegging in het algemeen, neem dan contact op met Martijn Langhout.

Heeft u een vraag over dit artikel?

Martijn Langhout
Advocaat
Expertises: Vastgoedrecht