Buitengerechtelijke ontbinding huurovereenkomst bij overlast naastgelegen bedrijf

Katja Loggen-ten Hoopen van SWDV Advocaten is redacteur voor het tijdschrift Huurrecht. In haar artikelen bespreekt zij uitspraken over de huur van bedrijfsruimte.

Overlast tussen naast elkaar gesitueerde huurders van dezelfde verhuurder

Huurder, een advocatenkantoor, heeft op 21 april 2016 een huurovereenkomst gesloten met verhuurder voor de duur van vijf jaar. Huurder huurt kantoorruimte op de derde verdieping van een gebouw. In 2019 is het tot dan toe onverhuurde gedeelte van de derde verdieping van het gebouw verhuurt aan Arkin. Arkin heeft de ruimte naast de kantoorruimte van huurder ingericht als sportzaal. Vanaf januari 2020 klaagt huurder meerdere malen bij verhuurder vanwege geluidsoverlast door gebruik van de sportzaal. Op 26 mei 2020 heeft huurder aangekondigd de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden zodra zij vervangende bedrijfsruimte heeft gevonden. Verhuurder heeft Arkin gesommeerd maatregelen tegen de geluidsoverlast te nemen. Ook daarna heeft huurder nog meermaals geklaagd over geluidsoverlast.

Een verhuurder moet adequaat optreden als een huurder klachten heeft en doen wat in zijn macht ligt om de klachten te verhelpen

In de uitspraak van het Hof Amsterdam van 4 juni 2024 oordeelt het hof dat het al een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst is dat verhuurder Arkin heeft toegestaan om een sportzaal naast de door huurder gehuurde ruimte in te richten, terwijl onbetwist is dat de sportzaal ook op een andere plek in het gebouw had kunnen worden ingericht. Het gerechtshof is van oordeel dat deze ontbinding gerechtvaardigd is. De geluidsoverlast was nog steeds niet opgelost. Er is geen twijfel aan de aard en de intensiteit van de geluidsoverlast als gevolg van de door verhuurder toegestane sportzaal. Verhuurder heeft niet zodanig adequaat opgetreden dat er een einde kwam aan de overlast. Sterker nog, verhuurder heeft het initiatief tot een oplossing vooral van Arkin laten afhangen. Verhuurder heeft dus onrechtmatig jegens huurder gehandeld.

Conclusie

Verhuurders die meerdere naast elkaar gelegen bedrijfsruimtes verhuren kunnen er mee te maken krijgen dat hun huurders elkaar overlast bezorgen. Soms is er discussie wat er precies aan de hand is en of er wel sprake is van overlast. In dit geval was niet in geschil dat huurder, een advocatenkantoor, geluidsoverlast had van de naastgelegen sprotzaal, waarin de naastgelegen huurder cliënten liet sporten. Er waren ook geen extra geluidswerende maatregelen getroffen bij het inrichten van de sportzaal.

Het is niet zo dat een verhuurder altijd tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst als de ene huurder overlast veroorzaakt bij de andere huurder. Een verhuurder is niet aansprakelijk voor alles wat zijn huurder doet. Het gaat erom hoe de verhuurder handelt richting zijn huurders. Een verhuurder moet adequaat optreden als een huurder klachten heeft en doen wat in zijn macht ligt om de klachten te verhelpen.

Interessant? Het hele artikel leest u hier. https://www.futd.nl/vakbladen/huurrecht/

Katja Loggen-ten Hoopen van SWDV Advocaten is redacteur voor het tijdschrift Huurrecht. In haar artikelen bespreekt zij uitspraken over de huur van bedrijfsruimte. Heeft u vragen over uw rechten en plichten als (ver)huurder? Stel ze aan het team Vastgoed van SWDV Advocaten.