Buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst na sluiting bedrijfsruimte

Katja Loggen-ten Hoopen van SWDV Advocaten is redacteur voor het tijdschrift Huurrecht. In haar artikelen bespreekt zij uitspraken over de huur van bedrijfsruimte.

Sluiting viswinkel na beschietingen

Huurder huurt een bedrijfsruimte van verhuurder in een winkelcentrum in Amsterdam. Huurder exploiteert in het gehuurde een viswinkel. Boven de viswinkel zijn er woningen. In augustus 2024 is binnen een week tijd de viswinkel twee keer in de nacht beschoten. De naastgelegen horecaruimte is in dezelfde week ook twee keer ’s nachts beschoten. De burgemeester van Amsterdam heeft vervolgens kort daarna de viswinkel en de horecaruimte beide voor de duur van zes maanden gesloten. Verhuurder heeft bij brief van 5 september 2024 de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden. Huurder verzet zich tegen de ontbinding van de huurovereenkomst. Verhuurder vordert ontruiming van de viswinkel door huurder.

De belangenafweging valt in het voordeel van huurder uit

De kantonrechter geeft aan dat hij alle relevante omstandigheden in aanmerking moet nemen om een belangenafweging te maken. De belangen van verhuurder bestaan eruit dat hij zich verantwoordelijk voelt voor de veiligheid in het winkelcentrum en de daarboven gelegen woningen. Verhuurder acht het risico op een nieuw schietincident te groot en is bang dat andere huurders de huur gaan opzeggen en zijn onroerende zaken minder waard worden. Daar staan de, volgens de kantonrechter zwaarder wegende, belangen van huurder tegenover. Huurder is voor zijn inkomsten afhankelijk van de viswinkel. Verder is van belang dat het motief achter de schietpartijen onbekend is. Het is mogelijk dat de schietpartijen bedoeld waren voor de naastgelegen horecaruimte. Dat niet aannemelijk is geworden dat huurder een persoonlijk verwijt gemaakt kan worden, weegt zwaar mee in de belangenafweging. Ten slotte heeft de burgemeester van Amsterdam de sluiting van de viswinkel niet verlengd. De gemeente vindt het aanvaardbaar dat de viswinkel weer open gaat. 

Conclusie

In de media zijn steeds meer berichten te lezen over schietpartijen en ontploffingen bij woningen, bedrijven en winkels. In dit geval betrof het een viswinkel die twee keer in een week werd beschoten. De burgemeester van Amsterdam heeft vanwege die beschietingen de viswinkel op grond van de Algemene Plaatselijke Verordening gesloten voor de duur van zes maanden.

Als er sprake is van een dergelijke bestuursrechtelijke sluiting kan de verhuurder de huurovereenkomst buitengerechtelijk, dus zonder tussenkomst van de rechter, ontbinden. Verhuurder heeft dat in dit geval gedaan, maar huurder was het daar niet mee eens. Verhuurder moest daarom alsnog naar de rechter om ontruiming van de viswinkel te vorderen.

In de wet is opgenomen dat de verhuurder de huurovereenkomst kan ontbinden. Het woordje kan geeft aan dat er nog een belangenafweging bij komt. Dat het niet aan de huurder toe te rekenen is dat de bedrijfsruimte is gesloten, staat er op zich niet aan in de weg om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. Het weegt echter wel mee in de belangenafweging. Net als de belangen van de verhuurder, bijvoorbeeld ten aanzien van de veiligheid ter plaatse en de waarde van het verhuurde pand, en de andere belangen van de huurder, zoals de financiële belangen. 

Uit deze uitspraak wordt nog maar eens duidelijk dat buitengerechtelijke ontbinding door de verhuurder vanwege een bestuursrechtelijke sluiting van het gehuurde niet altijd standhoudt in een gerechtelijke procedure. Er komt meer bij kijken dan alleen een sluiting, er wordt door de rechter ook gekeken naar de belangen van partijen. Het mag niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn om de huurovereenkomst te ontbinden. In dit geval was onduidelijk waarom de viswinkel werd beschoten en was niet uit te sluiten dat de beschietingen gericht waren op de naastgelegen horecagelegenheid. Dat speelde een grote rol bij de belangenafweging. Als er sprake is van incidenten waarvan wel bewezen is dat de huurder daar een rol in speelde, dan valt de belangenafweging in de meeste gevallen anders uit.

Interessant? Het hele artikel leest u hier.

Katja Loggen-ten Hoopen van SWDV Advocaten is redacteur voor het tijdschrift Huurrecht. In haar artikelen bespreekt zij uitspraken over de huur van bedrijfsruimte. Heeft u vragen over achterstallige huur of uw rechten en plichten als (ver)huurder? Stel ze aan het team Vastgoed van SWDV Advocaten.