Beëindigen huurovereenkomsten vanwege dringend eigen gebruik: renovatie van het gehuurde

Katja Loggen-ten Hoopen van SWDV Advocaten is redacteur voor het tijdschrift Huurrecht. In haar artikelen bespreekt zij uitspraken over de huur van bedrijfsruimte.

Huurder huurt sinds 2005 twee bedrijfsruimten. Het betreffen twee 290-huurovereenkomsten, ten aanzien van een snackbar en een eetcafé. In 2009 wordt verhuurder eigenaar van het pand en daarmee verhuurder van de bedrijfsruimten. Verhuurder ontwikkelt plannen voor sloop en (her)ontwikkeling van het pand en zegt daarom de huurovereenkomsten op wegens dringend eigen gebruik. Voor de snackbar tegen 1 april 2023 en voor het eetcafé tegen 1 mei 2024. Huurder accepteert de opzeggingen niet.  Verhuurder vordert vervolgens bij de kantonrechter dat de einddatum van de huurovereenkomsten wordt bepaald en dat huurder het gehuurde moet ontruimen. De kantonrechter wijst de vorderingen af en het gerechtshof houdt het vonnis van de kantonrechter in stand.

In deze procedure gaat het over het opzeggen van huurovereenkomsten vanwege dringend eigen gebruik. Dat is een opzeggingsgrond bij huur van 290-bedrijfsruimte. De verhuurder moet dan aannemelijk maken dat hij het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en hij daartoe het verhuurde dringend nodig heeft. De vraag of een verhuurder het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik dient te worden beantwoord aan de hand van alle omstandigheden van het geval.

De verhuurder hoeft het dringend eigen gebruik slechts aannemelijk te maken. Het willen renoveren van een verouderd pand kan voldoende zijn om tot de conclusie te komen dat de verhuurder het pand nodig heeft voor dringend eigen gebruik. De verhuurder hoeft in dat geval alleen maar aannemelijk te maken dat hij het pand gaat renoveren en dat die renovatie nodig is voor de duurzame exploitatie van het pand.

Toch is het de verhuurder in deze zaak niet gelukt om aannemelijk te maken dat hij het pand ging renoveren. Hij had wel plannen en zelfs al een intentieovereenkomst met de gemeente gesloten, maar daarna ging het mis. De verleende vergunningen zijn ingetrokken en de verhuurder heeft bij het gerechtshof niet duidelijk kunnen maken wat de stand van zaken was. Dat vond het gerechtshof onvoldoende. Voor een geslaagd beroep op dringend eigen gebruik ligt de lat voor het aannemelijk maken van de plannen niet hoog, maar de plannen moeten wel onderbouwd worden. Als de al verleende vergunning voor de verbouwing is ingetrokken en er geen nieuwe vergunning is aangevraagd, is het plan niet voldoende onderbouwd.

Ook de belangenafweging viel niet in het voordeel van de verhuurder uit, de persoonlijke omstandigheden van de huurder wegen volgens het gerechtshof zwaarder. De verhuurder zal dan ook, als hij het pand nog wil renoveren, opnieuw plannen moeten maken en deze aannemelijk (en dus concreet) moeten maken.

Interessant? Het hele artikel leest u hier.

Katja Loggen-ten Hoopen van SWDV Advocaten is redacteur voor het tijdschrift Huurrecht. In haar artikelen bespreekt zij uitspraken over de huur van bedrijfsruimte. Heeft u vragen over achterstallige huur of uw rechten en plichten als (ver)huurder? Stel ze aan het team Vastgoed van SWDV Advocaten.