Dwaling bij de koop van een woning: te veel betaald blijft te veel betaald

Wie een woning koopt, mag erop vertrouwen dat de verkoper relevante informatie over de woning én de directe omgeving deelt. Maar wat als een verkoper zwijgt over een ingrijpende ontwikkeling in de omgeving, terwijl die ontwikkeling uiteindelijk nooit wordt gerealiseerd? Is er dan nog sprake van nadeel aan de zijde van de koper?

In zijn arrest van 6 februari 2026 (ECLI:NL:HR:2026:199) heeft de Hoge Raad deze vraag beantwoord. Het arrest, dat inmiddels bekendstaat als het**”varkensstal-arrest”**, biedt belangrijke duidelijkheid over de omvang van het nadeel bij dwaling en de betekenis van latere ontwikkelingen.

Verzwijgen van een megastal bij de verkoop van een woning

Toen de kopers kort na de levering alsnog kennisnamen van de bouwplannen, lieten zij de woning opnieuw taxeren. Daarbij werd de woning, rekening houdend met de mogelijke komst van de megastal, gewaardeerd op € 485.000. Dat betekende een aanzienlijk verschil ten opzichte van de betaalde koopprijs.

De kopers startten vervolgens een procedure. Zij deden een beroep op dwaling en verzochten de rechter op grond van artikel 6:230 lid 2 BW de gevolgen van de overeenkomst te wijzigen ter opheffing van hun nadeel. Concreet vorderden zij terugbetaling van het bedrag dat zij volgens hen te veel voor de woning hadden betaald. Subsidiair vorderden zij schadevergoeding op grond van onrechtmatige daad. Tijdens de procedure deed zich echter een opvallende ontwikkeling voor. De veehouderij werd verkocht, de bedrijfsactiviteiten werden beëindigd en daarmee kwam definitief vast te staan dat de megastal nooit zou worden gerealiseerd.

Rechtbank en hof: geen nadeel meer door gewijzigde omstandigheden

Zowel de rechtbank als het gerechtshof wees de vorderingen van de kopers af.

Het hof oordeelde weliswaar dat de verkopers hun mededelingsplicht hadden geschonden en dat sprake was van dwaling, maar stelde dat de kopers bezien vanuit de actuele situatie geen nadeel meer leden. De woning bevond zich immers uiteindelijk in de toestand die de kopers bij aanschaf voor ogen hadden gehad: zonder concrete kans op een megastal tegenover de woning.

Volgens het hof viel daardoor geen nadeel meer op te heffen in de zin van artikel 6:230 BW. Om dezelfde reden werd ook de gestelde schade op nihil begroot.

Hoge Raad: latere ontwikkelingen nemen het nadeel niet weg

De Hoge Raad vernietigt dit oordeel.

Bij toepassing van artikel 6:230 lid 2 BW moet worden onderzocht in welke situatie de dwalende partij zou hebben verkeerd indien zij niet had gedwaald. Daarvoor moet een vergelijking worden gemaakt tussen de werkelijke situatie en de hypothetische situatie zonder dwaling.

Het hof had zelf als uitgangspunt genomen dat de kopers de woning bij een juiste voorstelling van zaken voor een lagere prijs zouden hebben gekocht. Juist daarin ligt volgens de Hoge Raad besloten dat sprake is van nadeel.

De kern van de zaak is volgens de Hoge Raad dat de kopers zonder dwaling minder zouden hebben betaald voor dezelfde woning. In dat geval zou een eventuele latere waardestijging eveneens aan hen ten goede zijn gekomen. Zij zouden dan niet alleen een lagere koopprijs hebben betaald, maar ook volledig hebben geprofiteerd van de waardestijging die ontstond doordat de megastal uiteindelijk niet werd gebouwd.

De Hoge Raad overweegt daarom dat uit dit uitgangspunt**”niet anders kan volgen”** dan dat sprake blijft van nadeel in de zin van artikel 6:230 lid 2 BW.

Hetzelfde geldt voor de subsidiaire grondslag van onrechtmatige daad. Wanneer vaststaat dat de kopers ten tijde van de koop te veel hebben betaald, ligt daarin besloten dat zij schade hebben geleden. Het arrest van het hof wordt daarom vernietigd en de zaak wordt verwezen naar een ander gerechtshof voor verdere behandeling.

Ook latere feiten mogen worden meegewogen

Een interessant onderdeel van het arrest is dat de Hoge Raad tevens duidelijk maakt dat latere ontwikkelingen niet zonder meer buiten beschouwing hoeven te blijven.

De Hoge Raad verwerpt de cassatieklachten waarin werd betoogd dat bij de toepassing van artikel 6:230 lid 2 BW uitsluitend feiten van vóór of ten tijde van het sluiten van de overeenkomst relevant zouden zijn.

Latere gebeurtenissen kunnen dus wel degelijk een rol spelen. Zij kunnen echter niet afdoen aan het oorspronkelijke nadeel dat bestaat uit het onder invloed van dwaling betalen van een te hoge koopprijs.

Wat betekent dit arrest voor kopers en verkopers?

Belangrijke les voor verkopers: voldoe aan de mededelingsplicht

Voor verkopers onderstreept dit arrest opnieuw het belang van een volledige en juiste informatieverstrekking. Relevante informatie over de woning of de directe omgeving moet worden gedeeld met potentiële kopers.

Wie dergelijke informatie achterhoudt, kan zich niet verschuilen achter het argument dat het gevreesde scenario uiteindelijk niet heeft plaatsgevonden. Het nadeel ontstaat immers op het moment waarop de koper door onjuiste of onvolledige informatie een hogere prijs betaalt dan hij anders zou hebben gedaan.

Belangrijke les voor kopers: prijsaanpassing kan alternatief zijn voor vernietiging

Voor kopers bevestigt het arrest dat artikel 6:230 lid 2 BW een krachtig alternatief kan bieden voor vernietiging van de koopovereenkomst.

In plaats van de overeenkomst volledig ongedaan te maken, kan worden verzocht de gevolgen van de overeenkomst aan te passen. In de praktijk komt dit vaak neer op een vermindering van de koopprijs of vergoeding van het bedrag dat te veel is betaald.

Conclusie: nadeel bij dwaling verdwijnt niet door een meevaller achteraf

Met het varkensstal-arrest (ECLI:NL:HR:2026:199) maakt de Hoge Raad duidelijk dat het nadeel bij dwaling moet worden beoordeeld aan de hand van de situatie waarin de koper zou hebben verkeerd zonder de dwaling. Een gunstige ontwikkeling achteraf kan niet wegnemen dat de koper op het moment van de aankoop een te hoge prijs heeft betaald.

Voor de vastgoedpraktijk bevestigt dit arrest opnieuw het grote belang van de mededelingsplicht en biedt het kopers extra bescherming wanneer zij een woning hebben gekocht op basis van onvolledige informatie.

Neem contact op

Heeft u een woning gekocht en ontdekt u achteraf dat relevante informatie is verzwegen? Of wilt u als verkoper zekerheid over uw informatieplicht bij de verkoop van vastgoed?

Onze specialisten in vastgoedrecht en contractenrecht adviseren en procederen regelmatig over dwaling, mededelingsplichten en aansprakelijkheid bij vastgoedtransacties. Neem gerust contact met ons op voor een beoordeling van uw situatie en deskundig juridisch advies.