Extra kosten energielevering voor rekening verhuurder

Katja Loggen-ten Hoopen van SWDV Advocaten is redacteur voor het tijdschrift Huurrecht. In haar artikelen bespreekt zij uitspraken over de huur van bedrijfsruimte.

Aldi is een huurovereenkomst aangegaan met ASR, maar op het moment van ingaan van de huurovereenkomst is de energielevering nog niet op orde

Aldi gaat een huurovereenkomst aan met ASR, voor het huren van een bedrijfsruimte waarin een supermarkt geëxploiteerd gaat worden. De stroomaansluiting van het winkelpand is bij het ingaan van de huurovereenkomst niet zwaar genoeg voor het gebruik door Aldi als supermarkt. Daarom zijn tijdelijk dieselgeneratoren gebruikt. Partijen vinden over en weer dat de extra kosten van de energielevering voor rekening van de andere partij komen.

Verhuurder moet de extra kosten van de energielevering op zich nemen

Om de vraag te beantwoorden of de aanleg van de zwaardere elektriciteitsaansluiting een verplichting van ASR uit hoofde van de huurovereenkomst is, legt het hof de huurovereenkomst tussen partijen uit. Daarbij is van belang dat in de huurovereenkomst staat dat de in het programma van eisen genoemde voorzieningen “door en voor rekening en risico van huurder geschiedt”. De zwaardere stroomvoorziening staat weliswaar in het programma van eisen genoemd, maar dat brengt nog niet mee dat partijen moesten begrijpen dat de aanleg daarvan voor rekening en risico van Aldi komt. De elektriciteitsaansluiting is namelijk een nutsvoorziening en volgens de toepasselijke algemene bepalingen vallen “nutsvoorzieningen tot waar de (hoofd)meter is/komt dan wel tot een ander primair aansluitpunt” onder het begrip “casco” zoals vermeld in de huurovereenkomst. Aangezien het voor ASR duidelijk was dat Aldi een supermarkt in het gehuurde zou gaan exploiteren, kon zij er in beginsel rekening mee houden dat de in het gehuurde aanwezige nutsvoorziening ook voor dat doel geschikt zou moeten zijn. Uit de feitelijke gang van zaken na het sluiten van de huurovereenkomst blijkt bovendien dat ASR er zelf ook van uit is gegaan dat de kosten voor het aanleggen van een zwaardere aansluiting voor haar rekening komen.

Het ontbreken van de zwaardere elektriciteitsaansluiting is een gebrek aan het gehuurde: een niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten. Voor het beoogd gebruik als supermarkt was een zwaardere aansluiting nodig en dat die er zou zijn, in de vorm van de stroomvoorziening en “externe voorzieningen”, is ook toegezegd door ASR.

Het voorstel van ASR dat Aldi de extra kosten zou dragen, heeft Aldi uitdrukkelijk van de hand gewezen. Aangezien het gebruik van de dieselgeneratoren mee heeft gebracht dat de energiekosten van Aldi hoger uit zijn gevallen, zijn die hogere kosten dus schade voor Aldi als huurder, waarvoor ASR als verhuurder op grond van artikel 7:208 BW aansprakelijk is. De zwaardere aansluiting ontbrak immers bij het aangaan van de overeenkomst en dat was ASR bekend. ASR moet daarom Aldi de meerkosten van het dieselverbruik vergoeden.

Conclusie

Op veel plaatsen is er sprake van netcongestie. Voor particulieren en bedrijven kan het lastig zijn om bij aankoop of huur van een gebouw tijdig een stroomaansluiting te krijgen. In dit geval was het probleem dat de nieuwe huurder, Aldi, een zwaardere stroomaansluiting nodig had dan de voorgaande huurder, HEMA. Omdat Stedin de zwaardere stroomaansluiting niet tijdig kon aanleggen, moest er een tijd gebruik gemaakt worden van (aanvullende) dieselgeneratoren.

Wie draait er voor de kosten op als de gehuurde bedrijfsruimte niet tijdig aangesloten is op het stroomnet, of, zoals in dit geval, de aansluiting nog niet zwaar genoeg is?

Daar is geen eenvoudig antwoord op te geven. Zoals het gerechtshof heeft geoordeeld, hangt dit af van wat partijen in de overeenkomst hebben opgenomen. Daarbij moet ook worden betrokken wat partijen hierover over en weer hebben verklaard en wat zij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. In dit geval mocht Aldi ervan uitgaan dat ASR tijdig, voor inwerkingtreding van de huurovereenkomst, een (zwaardere) stroomaansluiting zou verzorgen. ASR draait dan ook voor de extra kosten op.

Huurders en verhuurders doen er goed aan om in de huurovereenkomst duidelijke afspraken neer te leggen over de stroomaansluiting van de bedrijfsruimte. Zeker nu het steeds vaker voorkomt dat een stroomaansluiting niet direct (volledig) gerealiseerd kan worden en er tijdelijke maatregelen moeten worden getroffen of de ingangsdatum van de huurovereenkomst zelfs uitgesteld moet worden. Het is belangrijk om af te spreken wie verantwoordelijk is voor het regelen van de huuraansluiting, de huurder of de verhuurder, en voor wiens rekening het komt als de stroomaansluiting niet tijdig gerealiseerd wordt.

Interessant? Het hele artikel leest u hier.

Katja Loggen-ten Hoopen van SWDV Advocaten is redacteur voor het tijdschrift Huurrecht. In haar artikelen bespreekt zij uitspraken over de huur van bedrijfsruimte. Heeft u vragen over achterstallige huur of uw rechten en plichten als (ver)huurder? Stel ze aan het team Vastgoed van SWDV Advocaten.