Gebruik bedrijfsruimte in strijd met bestemmingsplan

Katja Loggen-ten Hoopen van SWDV Advocaten is redacteur voor het tijdschrift Huurrecht. In haar artikelen bespreekt zij uitspraken over de huur van bedrijfsruimte.

Dwaling nu het gebruik van de bedrijfsruimte in strijd is met bestemmingsplan

Verhuurder heeft een bedrijfsruimte te huur gezet via een makelaar. Huurder reageert, geeft aan wat voor een bedrijf hij wil exploiteren. Zij sluiten een huurovereenkomst waarin is opgenomen dat huurder de bedrijfsruimte zal gebruiken voor autoherstelwerkzaamheden. Achteraf blijkt dat dit op grond van het bestemmingsplan niet mag en de gemeente niet mee wil werken aan het afgeven van een exploitatievergunning. Huurder stopt de werkzaamheden en ontruimt enige tijd later de bedrijfsruimte. Verhuurder vordert (achterstallige) huur en verbeurde dwangsommen, huurder vordert in dezelfde procedure vernietiging van de huurovereenkomst in verband met dwaling en vergoeding van geleden schade.

De mededelingsplicht van verhuurder weegt in dit geval zwaarder dan de onderzoeksplicht van huurder

Het gerechtshof komt tot de conclusie dat huurder een geslaagd beroep op dwaling mocht doen. De huurovereenkomst is tot stand gekomen onder invloed van de onjuiste voorstelling van zaken dat in het gehuurde een autoschadeherstelbedrijf inclusief plaatwerkerij zou kunnen worden gevestigd. Tussen partijen is niet in geschil dat de huurovereenkomst bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten. De mededelingsplicht van verhuurder weegt in dit geval zwaarder dan de onderzoeksplicht van huurder.

Verhuurder had huurder moeten waarschuwen. De makelaar van verhuurder was op de hoogte van het bestemmingsplan. Het was duidelijk dat de bestemming die huurder voor ogen stond en die expliciet in de huurovereenkomst is voorgeschreven, op grond van het bestemmingsplan niet is toegestaan. Hetgeen is opgenomen in de tussen partijen van toepassing zijnde algemene bepalingen maakt dat niet anders. Weliswaar is opgenomen dat huurder voor de benodigde vergunningen diende te zorgen, maar ook is opgenomen dat verhuurder voor bepaalde vergunningen moest zorgen. Deze onduidelijkheid komt voor rekening van verhuurder, van wie de algemene bepalingen afkomstig zijn. De vorderingen van verhuurder worden afgewezen.

De dwaling heeft terugwerkende kracht. Verhuurder dient daarom alle betaalde huurpenningen terug te betalen, tenzij huurder voordeel heeft gehad. Huurder heeft maar zeer beperkt inkomsten genoten uit zijn bedrijf. Verhuurder moet daarom bijna alle door huurder betaalde huurpenningen terugbetalen. De door huurder gevorderde schadevergoeding is onvoldoende vast komen te staan en wordt afgewezen.

Conclusie

Het is voor verhuurders en huurders vervelend als na het sluiten van de huurovereenkomst blijkt dat de huurder zijn bedrijf daar ter plaatse niet kan uitvoeren. Vaak is in de, door de verhuurder gehanteerde, algemene bepalingen opgenomen dat de huurder de benodigde vergunningen moet regelen. Maar als de verhuurder weet, of redelijkerwijs had moeten weten, dat huurder zijn bedrijf ter plaatse niet mag exploiteren, moet de verhuurder dat wel melden. Door dat niet te doen, lijdt de verhuurder in dit geval behoorlijke schade. Hij heeft bijna alle door de huurder betaalde huurpenningen terug moeten betalen.

Dit arrest maakt nog eens duidelijk dat het voor huurders, maar ook voor verhuurders, van belang om bij het sluiten van een huurovereenkomst na te gaan wat ter plaatse bestuursrechtelijk is toegestaan en dat verhuurders huurders moeten waarschuwen als zij iets weten wat van belang is voor huurders om te weten.

Interessant? Het hele artikel leest u hier.

Katja Loggen-ten Hoopen van SWDV Advocaten is redacteur voor het tijdschrift Huurrecht. In haar artikelen bespreekt zij uitspraken over de huur van bedrijfsruimte. Heeft u vragen over achterstallige huur of uw rechten en plichten als (ver)huurder? Stel ze aan het team Vastgoed van SWDV Advocaten.