Hoe werkt indeplaatsstelling bij 290-bedrijfsruimte?

Indeplaatsstelling betekent dat een nieuwe huurder de plaats inneemt van de huidige huurder. Katja Loggen-ten Hoopen bespreekt in dit artikel in het tijdschrift Huurrecht de voorwaarden voor indeplaatsstelling aan de hand van een uitspraak van het gerechtshof Amsterdam.

Verkoop onderneming en overname huurovereenkomst

In deze kwestie exploiteert de huurder in het door haar gehuurde bedrijfspand een damesmodezaak. Zij wil haar onderneming verkopen en ook de huurovereenkomst door de koper laten overnemen. De verhuurder gaat niet akkoord. De huurder dient bij de kantonrechter een vordering tot indeplaatsstelling in.

Kantonrechter en gerechtshof wijzen vordering tot indeplaatsstelling af

Zowel in eerste instantie als in hoger beroep wordt de vordering tot indeplaatsstelling afgewezen. De huurder en de koper/opvolgend huurder voldoen niet aan de eisen. De huurder heeft het gestelde zwaarwichtig belang (leeftijd en een slechte gezondheid) onvoldoende onderbouwd. De koper biedt onvoldoende waarborgen (de enkele melding dat een familielid garant staat is niet voldoende), een verplichte afwijzingsgrond.

Aan welke eisen moet je als huurder / opvolgend huurder voldoen?

De huurder en de opvolgend huurder moeten voor toewijzing van een vordering tot indeplaatsstelling aan zware eisen voldoen, waaronder:

• De huurder moet een zwaarwegend belang hebben bij de indeplaatsstelling
• De opvolgend huurder moet voldoende waarborgen bieden voor een juiste nakoming van de huurovereenkomst en een behoorlijke bedrijfsvoering.

Waarom zware eisen aan indeplaatsstelling?

Als een nieuwe huurder de plaats inneemt van de huidige huurder is dit een inbreuk op de contractsvrijheid van partijen en het eigendomsrecht van de verhuurder. De verhuurder wordt verplicht om in te stemmen met een huurder die hij niet wenst. Daarom zijn er specifieke voorwaarden opgenomen in de wet.

Belangenafweging door de rechter

Maar ook al voldoe je als huurder / opvolger aan alle voorwaarden, dan leidt dat niet automatisch tot de gewenste machtiging tot indeplaatsstelling. De rechter dient daarna nog, een belangenafweging te maken tussen de belangen van de verhuurder en de huurder.

In dit geval is de rechter niet aan een belangenafweging toegekomen, omdat de vordering vanwege de verplichte afwijzingsgrond (niet voldoende waarborgen voor juiste nakoming huurovereenkomst / behoorlijke bedrijfsvoering) al moest worden afgewezen.

Katja Loggen-ten Hoopen van SWDV Advocaten is redacteur voor het tijdschrift Huurrecht. In haar artikelen bespreekt zij uitspraken over de huur van bedrijfsruimte. Heeft u vragen over (het opstellen van) uw huurovereenkomst? Stel ze aan het team Vastgoed van SWDV Advocaten.

Lees hier het hele artikel in het tijdschrift Huurecht van 15 december 2023