Koopoptie in huurovereenkomst met gemeente

Katja Loggen-ten Hoopen van SWDV Advocaten is redacteur voor het tijdschrift Huurrecht. In haar artikelen bespreekt zij uitspraken over de huur van bedrijfsruimte.

Huurder wil gebruikmaken van koopoptie in huurovereenkomst, maar een ander wil ook de bedrijfsruimte kopen

Huurder huurt vanaf 1 december 1997 de horecagelegenheid “De Pleats” van de gemeente. Bij de huurovereenkomst zijn bijzondere afspraken gemaakt in verband met de culturele functie van De Pleats. In de meest recente huurovereenkomst, uit 2008, is een recht van eerste koop opgenomen. De gemeente heeft besloten De Pleats te willen verkopen en huurder heeft te kennen gegeven te willen kopen. De gemeente heeft de voorgenomen koop, zoals in dit soort gevallen vereist is op grond van de Didam-arresten, bekend gemaakt in het gemeenteblad. JEF stelt zich op het standpunt dat zij, een ontwikkelaar van vastgoed, ook een gegadigde is en vordert bij de voorzieningenrechter dat de gemeente De Plaets met een openbare procedure moet gaan verkopen.

Huurder is enige serieuze gegadigde

De voorzieningenrechter wijst de vordering van JEF af. De gemeente mag bij de voorgenomen verkoop van een onroerende zaak slechts afzien van het doorlopen van een openbare selectieprocedure, als redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor die verkoop. De gemeente moet dit voornemen tot verkoop te publiceren, waarbij de gemeente dient motiveren waarom deze uitzonderingsituatie zich voordoet. De voorzieningenrechter overweegt dat de gemeente dat heeft gedaan. De gemeente mocht er volgens de voorzieningenrechter ten tijde van de publicatie redelijkerwijs van uitgaan dat er geen andere gegadigden waren.

De voorzieningenrechter is van oordeel dat de gemeente de Didam-regels niet heeft geschonden omdat zij huurder in redelijkheid kon aanmerken als enige serieuze gegadigde. De gemeente heeft haar beslissing ook afdoende gemotiveerd. De gemeente heeft naar het oordeel van de voorzieningenrechter voldoende duidelijk, logisch en begrijpelijk geformuleerd waarom zij vindt dat huurder als enige serieuze gegadigde kan worden aangemerkt. Huurder heeft een recht van eerste koop en zij heeft als huurder in De Pleats geïnvesteerd.

Vertrouwensbeginsel gaat voor het zorgvuldigheidsbeginsel in dit geval

Ten slotte oordeelt de voorzieningenrechter dat in dit geval het vertrouwensbeginsel botst met het gelijkheidsbeginsel, zodat een belangenafweging plaats moet vinden. Die belangenafweging valt ten gunste van huurder uit. Huurder is namelijk al jarenlang huurder van De Pleats en heeft veel investeringen in De Pleats gedaan, financieel en in de vorm van tijd en energie. Als De Pleats aan JEF wordt verkocht, blijft huurder huurder, maar loopt zij het risico dat de nieuwe eigenaar andere plannen met De Pleats heeft. Daar staat tegenover dat JEF alleen een financieel belang heeft.

Conclusie

IHet komt geregeld voor dat in een huurovereenkomst een eerste recht van koop is opgenomen, ook als de verhuurder de gemeente is of een ander bestuursorgaan. Sinds de zogenoemde “Didam-arresten” staat vast dat bestuursorganen onroerende zaken in beginsel via een openbare procedure moeten verkopen, tenzij er sprake is van maar één serieuze gegadigde. Als bijvoorbeeld een gemeente een huurovereenkomst met eerste recht van koop wil aanbieden aan een huurder, zal de gemeente dat voornemen moeten publiceren.

Ten tijde van het sluiten van de meest recente huurovereenkomst in deze casus was dit vereiste nog niet bekend bij de gemeente en de huurder van De Pleats. Zij hebben te goeder trouw het eerste recht van koop opgenomen in de huurovereenkomst. Voor de voorzieningenrechter telt dit zwaar. Wel hinkt de voorzieningenrechter naar mijn mening op twee gedachten. Ten eerste dat huurder de enige serieuze gegadigde is, maar daarnaast dat het vertrouwensbeginsel in dit geval voorgaat op het gelijkheidsbeginsel. Als huurder op basis van de door de gemeente gestelde objectieve criteria de enige serieuze gegadigde is, dan zou er wat mij betreft geen reden meer zijn om ook nog een belangenafweging plaats te laten vinden.

Interessant? Het hele artikel leest u hier.

Katja Loggen-ten Hoopen van SWDV Advocaten is redacteur voor het tijdschrift Huurrecht. In haar artikelen bespreekt zij uitspraken over de huur van bedrijfsruimte. Heeft u vragen over achterstallige huur of uw rechten en plichten als (ver)huurder? Stel ze aan het team Vastgoed van SWDV Advocaten.