Is een parkeerplaats 230a bedrijfsruimte?

Katja Loggen-ten Hoopen van SWDV Advocaten is redacteur voor het tijdschrift Huurrecht. In haar artikelen bespreekt zij uitspraken over de huur van bedrijfsruimte.

Verhuurder verhuurt sinds 2001 een parkeerterrein in Emmen (bij de dierentuin Wildparks) aan Q-Park. Q-Park moet van de verhuurder het parkeerterrein op 30 juni 2025 ontruimen, maar weigert.

De verhuurder heeft het parkeerterrein sinds 2000 in erfpacht van de gemeente Emmen en heeft het vervolgens in 2001 verhuurd aan Q-Park. Het parkeerterrein is een geasfalteerd terrein in de open lucht, met ongeveer 1.500 parkeerplekken en andere parkeervoorzieningen. Ook staat er een servicegebouw. In de huurovereenkomst is bepaald dat de huurovereenkomst op 30 juni 2025 eindigt en nadien wordt verlengd, tenzij Q-Park de huurovereenkomst voordien heeft opgezegd en mits verhuurder gebruik maakt van haar recht om de erfpachtovereenkomst met de gemeente Emmen te verlengen.

Verhuurder heeft Q-Park in september 2023 meegedeeld dat de erfpacht van het parkeerterrein per 1 juli 2025 niet wordt verlengd en dat dit meebrengt dat ook de huurovereenkomst niet wordt verlengd. Q-Park heeft vervolgens verhuurder laten weten dat zij het gehuurde niet gaat verlaten. Zij heeft verhuurder gesommeerd om het erfpachtrecht binnen vier weken te verlengen en haar standpunt met betrekking tot het einde van de huurovereenkomst in te trekken. Dat heeft verhuurder niet gedaan. Verhuurder vordert vervolgens bij de kantonrechter ontruiming en Q-park vordert, als de huurovereenkomst niet wordt verlengd, schadevergoeding.

De huurovereenkomst eindigt, maar Q-Park heeft recht op ontruimingsbescherming

De kantonrechter concludeert dat de huurovereenkomst per 1 juli 2025 eindigt en dat verhuurder geen schadevergoeding verschuldigd is aan Q-Park. Daarbij is van belang dat de verlenging van de huurovereenkomst in artikel 2.2. van de huurovereenkomst afhankelijk wordt gesteld van de wil van verhuurder om een aan haar toegekend recht uit te oefenen. De door Q-Park genoemde argumenten en omstandigheden zijn onvoldoende om aan te nemen dat verhuurder zich bij het aangaan van de huurovereenkomst heeft verbonden om dat recht in te roepen en ervoor te zorgen dat Q-Park het parkeerterrein tot 2035 zou kunnen blijven huren.

Vervolgens gaat de kantonrechter in op de zogenoemde 230a-bedrijfruimte ontruimingsbescherming. Voor de beantwoording van de vraag of dat huurregime van toepassing is, is bepalend of het parkeerterrein kan worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak. Indien dat het geval is, kan verhuurder niet van Q-Park verlangen dat zij het parkeerterrein binnen twee maanden na 30 juni 2025 ontruimt. Q-Park kan in die twee maanden aan de rechter verzoeken om de wettelijke ontruimingstermijn te verlengen.

De kantonrechter oordeelt dat het gehuurde 230a-bedrijfsruimte is, ondanks dat het een parkeerterrein is. De reden daarvoor is dat het gehuurde een parkeerterrein met een servicegebouw is. Niet in discussie is dat het servicegebouw in de noordwesthoek een voor mensen toegankelijke, overdekte en met wanden omsloten ruimte is. In de huurovereenkomst wordt het servicegebouw genoemd als onderdeel van de gehuurde parkeervoorzieningen. Het servicegebouw bestaat uit een receptie/beheergedeelte met een bezoekersbalie, werkruimte, keuken, kantine/ontvangstruimte, toilet voor medewerkers, ehbo-ruimte, magazijn en technische ruimte en een sanitair-gebouw met toiletten en een uitstortgootsteen voor chemische toiletten. Het servicegebouw is daarmee dienstbaar aan de kernactiviteit van Q-Park en is geen verwaarloosbaar onderdeel van het gehuurde. Dat het servicegebouw maar een klein deel van het terrein beslaat, maakt dat niet anders.

De kantonrechter wijst de vordering van de verhuurder tot ontruiming daarom af, want Q-Park kan tot twee maanden na het einde van de huurovereenkomst een verzoek tot ontruimingsbescherming doen.

Conclusie

de kantonrechter zich gebogen over de vraag of het parkeerterrein onder het regime van 230a-bedrijfsruimte valt. Dat is volgens de kantonrechter in dit geval zo, omdat het gehuurde een parkeerterrein is met een servicegebouw en het servicegebouw ook geen verwaarloosbaar onderdeel is van het gehuurde. Als het gehuurde alleen een parkeerterrein, zonder (service)gebouw, was geweest, was het 230a-bedrijfsruimte regime niet van toepassing geweest, maar was er sprake van verhuur van onbebouwde grond. De ontruimingsbescherming was dan niet van toepassing geweest. Dit is telkens een heel feitelijke beoordeling. Per geval moet bekeken worden of een verhuurde parkeerplaats ook een gebouw omvat waardoor er sprake is van een 230a-bedrijfsruimte. In dit geval betrof het een gebouw van behoorlijke omvang, maar er zijn genoeg twijfelgevallen te bedenken, bijvoorbeeld als het een gebouwtje is dat alleen maar een technische ruimte is.

Interessant? Het hele artikel leest u hier.

Katja Loggen-ten Hoopen van SWDV Advocaten is redacteur voor het tijdschrift Huurrecht. In haar artikelen bespreekt zij uitspraken over de huur van bedrijfsruimte. Heeft u vragen over achterstallige huur of uw rechten en plichten als (ver)huurder? Stel ze aan het team Vastgoed van SWDV Advocaten.