Praktische gevolgen van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb)

Het voorstel voor de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) is op dinsdag 14 mei 2019 door de Eerste Kamer aangenomen. Het voorstel heeft al voor veel ophef gezorgd binnen de bouwwereld. Veel opdrachtgevers en aannemers vragen zich af hoe de voorgestelde wijzigingen in de praktijk zullen uitvallen en hoe zij zich hier zo goed mogelijk op kunnen voorbereiden.

Het nieuwe stelsel treedt stapsgewijs in werking en geldt vanaf 1 januari 2021 eerst voor bouwwerken in de laagste risicoklasse, zoals eengezinswoningen en eenvoudige bedrijfspanden.

Het wetsvoorstel heeft twee componenten: het verleggen van de kwaliteitsborging naar de marktpartijen en het versterken van de positie van de opdrachtgever. SWDV heeft een artikel opgesteld waarin de wijzigingen in Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (BW) worden besproken. Deze wijzigingen zullen belangrijke gevolgen hebben voor de bouwpraktijk. De verhouding tussen aannemer en opdrachtgever zal veranderen, met name waar het particuliere opdrachtgevers betreft.

In ons eerdere artikel (april 2018) zetten wij de drie voorgestelde wijzigingen in Boek 7 BW uiteen en bespreken we de praktische gevolgen daarvan voor de bouwpraktijk. De relevante amendementen die door de Tweede Kamer zijn aangenomen worden daarbij aangestipt. Onze conclusies hebben we samengevat in een aantal praktische aandachtspunten voor opdrachtgevers en aannemers, die hieronder zijn opgenomen. Het volledige artikel leest u hier.

Aandachtspunten voor opdrachtgevers

• Als bij oplevering gebreken worden opgemerkt, zorg dan dat er afspraken gemaakt worden over reparatie en leg dit schriftelijk vast, zodat duidelijk is dat de gebreken niet geaccepteerd zijn.
• Als de aannemer bij oplevering vraagt om akkoord te gaan met wijzigingen of zichtbare kenmerken, let dan op dat je geen rechten verspeelt. Controleer extra goed voordat je akkoord geeft.
• Maak gebruik van de verruimde aansprakelijkheid van de aannemer. Als na oplevering gebreken worden ontdekt, onderneem dan tijdig actie.
• Voor niet-particuliere opdrachtgevers geldt: controleer of in een aanneemovereenkomst een afwijkende aansprakelijkheidsregeling is opgenomen en treed hierover zo nodig in onderhandeling.
• Aanbestedende diensten die gebruik maken van de UAV(-GC) moeten in een overeenkomst opnemen dat uitdrukkelijk is beoogd af te wijken van artikel 7:758 lid 4 BW.
• Voor particuliere opdrachtgevers geldt: neem de door de aannemer verstrekte informatie over zekerheden en garanties zorgvuldig door en weeg de risico’s af. Zorg zo nodig zelf voor een (extra) financiële buffer.
• Maak in geval van gebreken gebruik van de mogelijkheden die een depot of bankgarantie biedt. Dit kan een stok achter de deur zijn voor de aannemer om tot herstel over te gaan.
• Zorg voor een goede samenwerking met de aannemer.

Aandachtspunten voor aannemers

• Overweeg of je in het licht van de gewijzigde aansprakelijkheidsregelingen nog aanneemovereenkomsten met particuliere opdrachtgevers wilt sluiten. Mogelijk kan gebruik gemaakt worden van constructies met niet-particuliere opdrachtgevers die na oplevering doorverkopen aan particulieren.
• Denk bij het sluiten van een overeenkomst met een niet-particuliere opdrachtgever na over het al dan niet afwijken van de aansprakelijkheidsregeling van artikel 7:758 BW en overleg hierover met de opdrachtgever. Leg afwijkingen uitdrukkelijk vast in de aanneemovereenkomst.
• Als je fouten aantreft in ontwerp, berekeningen of materiaalgebruik, waarschuw dan de opdrachtgever zo spoedig mogelijk schriftelijk en duidelijk.
• Zorg ervoor dat je administratie in orde is, want dat versterkt je bewijspositie. Begin tijdig aan het opleverdossier. Als je vanaf het begin al een opleverdossier bijhoudt, scheelt dit aan het eind veel werk.
• Leg de staat van het bouwwerk bij de oplevering zorgvuldig vast. Aan te raden is om foto- of video-opnamen van het bouwwerk te maken. Overweeg om akkoord van de opdrachtgever te vragen (en vast te leggen) ten aanzien van wijzigingen en/of zichtbare kenmerken bij de oplevering.
• Inventariseer je garanties en verzekeringen en licht particuliere opdrachtgevers voor de bouw van een woning hierover in. Zorg dat je de informatie bij de overeenkomst voegt en laat de opdrachtgever tekenen voor ontvangst.
• Attendeer de opdrachtgever die gebruik maakt van de 5%-regeling tijdig op de mogelijkheid het depot aan te houden. Doe je dit niet tijdig, dan blijft het depot in stand. Als je gebruik wilt maken van een bankgarantie in plaats van de 5%-depotstelling, controleer dan of de voorwaarden van je bankgarantie overeenkomen met die van het depot.
• Zorg voor een goede samenwerking met de opdrachtgever en een goed kwaliteitsbeleid. Hiermee voorkom je claims en procedures.

Heeft u vragen over de Wkb? Neem contact op met Anna Paternotte.