Voorzieningenrechter oordeelt dat eisen Didam-arrest niet nieuw zijn, grote gevolgen voor gemeenten

De voorzieningenrechter te Utrecht heeft bij vonnis van 18 maart 2022, geoordeeld dat de door de Hoge Raad in het arrest van 26 november 2021, het zogenoemde Didam-arrest, neergelegde eisen niet nieuw zijn. Het is volgens de voorzieningenrechter een uitwerking van het reeds geldende gelijkheidsbeginsel. De invulling van bestaand recht kan niet worden gezien als nieuwe regelgeving.

Stellingen gemeente en eiser in kort geding

De gemeente Nieuwegein had reeds een jaar voor het Didam-arrest onderhands een onroerende zaak verkocht aan Shell, maar nog niet geleverd. Eiser vorderde in kort geding onder andere dat het de gemeente verboden werd te leveren aan een derde, anders dan na het doorlopen van een openbare selectieprocedure met objectieve, toetsbare en redelijke criteria. De gemeente voerde aan dat zij bij verkoop van de onroerende zaak niet bekend was met de in het Didam-arrest neergelegde regels. Het ging volgens haar om nieuwe regels (of een toepassing van nieuwe regels) die niet met terugwerkende kracht kunnen worden toegepast.

Oordeel voorzieningenrechter

Geen nieuwe regels, maar uitvloeisel van gelijkheidsbeginsel

De voorzieningenrechter is daar niet in mee gegaan en heeft onder meer geoordeeld dat de gemeente ten tijde van de verkoop aan Shell al gebonden was aan het gelijkheidsbeginsel. Ook overweegt de voorzieningenrechter dat de Hoge Raad dit beginsel slechts verder ingevuld heeft met de verplichting om bij verkoop van schaarse onroerende zaken potentiële gegadigden gelijke kansen te bieden om mee te dingen. Deze invulling van bestaand recht kan volgens de voorzieningenrechter niet worden gezien als nieuwe regelgeving. De voorzieningenrechter neemt aan dat de eisen die de Hoge Raad thans geformuleerd heeft slechts een uitvloeisel zijn van het gelijkheidsbeginsel en dat de gemeente in overeenstemming met die eisen had behoren te handelen.

Gemeente moet onroerende zaak opnieuw te koop aanbieden

De voorzieningenrechter wijst de vorderingen vervolgens toe en stelt de gemeente in de gelegenheid om alsnog de onroerende zaak te verkopen met inachtneming van de eisen die de Hoge Raad heeft gesteld in het Didam-arrest.

Algemeen belang gaat voor eventuele schadeplichtigheid richting eerdere koper

Dat (indien Shell niet alsnog, na het volgen van de juiste procedure, de onroerende zaak koopt) de gemeente schadeplichtig kan zijn richting Shell, staat aan de toewijsbaarheid van de vorderingen volgens de voorzieningenrechter niet in de weg, temeer niet omdat de levering van de kavel nog niet heeft plaatsgevonden en de gemeente dus nog steeds eigenaar is. Het algemene belang dat burgers er op moeten kunnen vertrouwen dat een overheidslichaam handelt met inachtneming van het gelijkheidsbeginsel weegt naar het oordeel van de voorzieningenrechter dermate zwaar dat het belang van de gemeente om uitvoering te kunnen geven aan de koopovereenkomst met Shell daarvoor moet wijken.

Gevolgen voor overheid

Dit vonnis heeft wezenlijke gevolgen voor overheidsorganen, waaronder gemeenten, die reeds voor het Didam-arrest onroerende zaken hebben verkocht zonder dat de eisen die neergelegd zijn in het Didam-arrest zijn gevolgd, zeker indien de onroerende zaken nog niet geleverd zijn. Overheidsorganen dienen op grond van dit vonnis in dat geval te bezien of de levering van de onroerende zaken door kan gaan, of dat de onroerende zaak alsnog conform de eisen opnieuw aangeboden dient te worden op de markt. Overheidsorganen kunnen daardoor in de situatie komen dat zij een reeds verkochte onroerende zaak opnieuw dienen aan te bieden en schadeplichtig worden jegens de partij die reeds eerder de onroerende zaak gekocht had.

Het Didam-arrest zal de juridische gemoederen nog wel een tijd bezig houden. Het is afwachten op de eerste uitspraken in bodemprocedures en arresten van de hoven.

Heeft u vragen over (de gevolgen van) het Didam-arrest, ons team Overheid helpt u graag.

Heeft u een vraag over dit artikel?

Katja Loggen
Advocaat
Expertises: Vastgoedrecht,